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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2007, 4908

OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2007 - 15 W 358/06

Auf eine Kostenverteilung dergestalt, dass der Anteil der Gewerbeeinheiten an den Abwasserkosten entsprechend ihrem tatsächlichen Frischwasserverbrauch zunächst von den Gesamtkosten abgezogen und der Rest nach Wohnfläche auf die Wohneinheiten verteilt wird, besteht nach den Maßstäben des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n.F. kein Anspruch.

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IBRRS 2007, 4896

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.11.2007 - 3 Wx 115/07

1. Jeder Wohnungseigentümer in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten und erst später in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude, dem bewusst sein muss, dass dieses Gebäude ohne Beachtung der erst in späterer Zeit erstellten immissionsbegrenzenden DIN-Normen errichtet wurde, hat bei Veränderungen im Sondereigentum (hier: Austausch von Teppichboden gegen Parkett) den bauseitig bedingten geringen Standard des Gebäudes (hier: beim Trittschall) zu berücksichtigen.*)

2. Führt die Veränderung des Bodenbelages zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Eigentumswohnung und gehen diese unter Berücksichtigung des für den Einzelfall zu ermittelnden besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, so ist der Störer zur Beseitigung dieser Einwirkungen verpflichtet.*)

3. Ist der zunächst vorhandene Bodenbelag nicht als ein das ursprüngliche Schallschutzniveau vorprägender Umstand anzusehen (Zufallsausstattung), so kann gleichwohl aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Treuepflicht der Wohnungseigentümer es gebieten, den verändernden Eigentümer so zu stellen, als ob der ursprünglich vorhandene Bodenbelag für das Schallschutzniveau vorprägend gewesen sei, mit der Folge, dass der verändernde Eigentümer einen bestimmten Grenzwert für den Trittschallschutz einzuhalten bzw. nicht zu unterschreiten hat.*)

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IBRRS 2007, 4877

OLG München, Beschluss vom 24.10.2007 - 34 Wx 23/07

1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör wird verletzt, wenn ein Antrag auf Erläuterung eines Sachverständigengutachtens entweder völlig übergangen oder ihm allein deswegen nicht nachgekommen wird, weil der Tatrichter das Gutachten für überzeugend und nicht weiter erörterungsbedürftig hält. Dies gilt auch im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Allerdings kann der Tatrichter den Einwendungen hier auch dadurch nachgehen, dass er eine schriftliche Ergänzung des Sachverständigengutachtens veranlasst.*)

2. Zum Schallschutz im Zusammenhang mit dem Austausch defekter Wärmepumpen einer zentralen Heizanlage.*)

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IBRRS 2007, 4876

OLG München, Beschluss vom 31.10.2007 - 34 Wx 60/07

1. Im Streit um die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann dieser als Beschwerdeführer nicht zugleich Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer sein.*)

2. Zur Befugnis des Verwaltungsbeirats, Einblick in die zur Eigentümerversammlung dem Verwalter erteilten Vollmachten zu nehmen.*)

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IBRRS 2007, 4875

OLG Celle, Beschluss vom 13.11.2007 - 2 W 117/07

Obwohl gegen Kostenfestsetzungsbeschlüsse, die im WEG-Verfahren ergehen, nicht das Rechtsmittel der Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof, sondern die sofortige weitere Beschwerde an das Oberlandesgericht stattfindet, ist für die Zulässigkeit des Rechtsmittels das Zulassungserfordernis nach § 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zu beachten.*)

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IBRRS 2007, 4846

OLG München, Beschluss vom 06.11.2007 - 32 Wx 146/07

1. Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das Informationsinteresse und das Interesse an der Ausübung der Religion eines Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach dulden müssen, wenn eine geringere Beeinträchtigung ihrer Eigentumsrechte durch eine andere Anbringung z.B. auf dem Balkon nicht möglich ist.*)

2. Bei der erforderlichen Abwägung kommt neben dem Informationsinteresse auch der Freiheit der Religionsausübung und in deren Rahmen der Ermöglichung der Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen ein besonderer Stellenwert zu, insbesondere wenn die Teilnahme an Gottesdiensten einzelnen Bewohnern nicht möglich ist und Fernsehsender, die regelmäßig gottesdienstliche Handlungen ausstrahlen, nur über Satelliten zu empfangen sind.*)

3. Wird bei der Abwägung den Eigentumsrechten der anderen Eigentümer vor der Informations- und Religionsausübungsfreiheit mit der Begründung der Vorzug gegeben, dass ein „Schüsselwald“ zu befürchten sei, müssen die Tatsachengerichte hierzu konkrete tatsächliche Feststellungen treffen. Bei dieser Feststellung muss die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude, die Struktur der Bewohner und der Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Gestattung von dem Abschluss einer Vereinbarung abhängig machen können, nach der der Antragsteller verpflichtet wird, den Anschluss durch andere Eigentümer, die auf vom gleichen Satelliten ausgestrahlte Programme angewiesen sind, bei Bedarf zu gestatten, berücksichtigt werden.*)

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IBRRS 2007, 4812

BGH, Urteil vom 19.10.2007 - V ZR 211/06

1. Eine Änderung im Bestand der zum Sondereigentum gehörenden Räume muss auf dem Grundbuchblatt selbst vermerkt werden. Eine Eintragung nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist auch nach § 7 Abs. 3 WEG nicht zulässig.*)

2. Für nach dem 1. Januar 2002 abgeschlossene Kaufverträge kann nicht mehr angenommen werden, dass dem Leistungsverprechen des Verkäufers auch eine Garantie für sein Leistungsvermögen immanent ist.*)

3. Der Verkäufer hat aufgrund seiner Eigentumsverschaffungspflicht, alle Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums entgegenstehen, soweit dies erforderlich und ihm zumutbar ist. Hierzu gehört es auch, einen Dritten zur Aufgabe einer Buchposition zu bewegen.*)

IBRRS 2007, 4801

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2007 - 8 W 404/07

Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen - auch - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch sind Kosten der Verwaltung.*)

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IBRRS 2007, 4740

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.10.2007 - 3 Wx 54/07

1. Entspricht die Fassadendämmung eines Gebäudes den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden DIN-Vorschriften, zeigen sich Jahre später - nach (eigenmächtigem) Einbau von Isolierglasfenstern - im Schlafzimmer der Wohnung erstmals Feuchtigkeitsschäden (Schimmel, Stockflecken) und stellt der Sachverständige einen zu hohen Taupunkt des Mauerwerks fest, so kann der betreffende Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine bauphysikalische Anpassung der Fassade weder als Beseitigung einer Störung seines Sondereigentums noch aus dem Gesichtspunkt einer ordnungsgemäßen Verwaltung als erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes oder als modernisierende Instandsetzung bzw. als Modernisierung verlangen.*)

2. Auf „Altfälle“ ist im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht das zu einem der letzten Tatsacheninstanz entsprechenden Zeitpunkt geltende, sondern das aktuelle Recht (hier das WEG vom 26. März 2007 - BGBl.I, 370) anzuwenden.*)

IBRRS 2007, 4738

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.11.2007 - 3 Wx 195/07

1. Das vermögenswerte (Jahres-) Interesse des Beschwerdeführers an der Vermeidung der Folgen einer für unbestimmte Dauer getroffenen Regelung (hier: „Laubfegeplan“) ist mindestens mit dem dreifachen Jahreswert der wirtschaftlichen Belastung anzusetzen.*)

2. Führt die mehrheitliche Ablehnung eines Eigentümerantrags über die Änderung eines „Schneefegeplanes“ (Jeder Wohnungseigentümer sei jeweils für eine Woche für die Schneeräumung verantwortlich.) beim Antragsteller zu jährlichen Mehrkosten, so ist sein für die Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde maßgebliches Änderungsinteresse wirtschaftlich nicht geringer als mit dem Dreifachen dieses Wertes zu bemessen.*)

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IBRRS 2007, 4695

BGH, Urteil vom 28.09.2007 - V ZR 276/06

Haben Bruchteilseigentümer oder Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks allein, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer, als Garten nutzen dürfen, können auf das dadurch entstandene nachbarliche Verhältnis die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts entsprechend angewendet werden.*)

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IBRRS 2007, 4668

KG, Beschluss vom 31.05.2007 - 24 W 276/06

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 und 2 WEG die Unterlassung einer tage- beziehungsweise wochenweise gewerblichen Vermietung einer Wohnung an Dritte verlangen.

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IBRRS 2007, 4648

OLG Köln, Beschluss vom 07.05.2007 - 16 Wx 244/06

Zu der Frage, ob der WEG-Verwalter selbst über die Konten für Wohngelder entscheiden kann.

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IBRRS 2007, 4647

OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2007 - 15 W 205/06

1. Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden oder Ladenlokal bezeichnet, so ist die damit begrifflich verbundene Verweisung auf die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten dynamisch zu verstehen: Im Umfang der landesrechtlichen Aufhebung der Ladenschlusszeiten ist auch wohnungseigentumsrechtlich eine Nutzung des Teileigentums zulässig.*)

2. Inwieweit auch abweichende gewerbliche Nutzungsarten innerhalb der erweiterten allgemeinen Ladenöffnungszeiten zulässig sein können, sofern von dem Betrieb als solchen nicht höhere Beeinträchtigungen ausgehen als von einem Ladengeschäft, bleibt offen.*)

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IBRRS 2007, 4639

OLG Oldenburg, Beschluss vom 18.10.2007 - 6 W 28/07

1. Nach § 28 Abs. 3 WEG ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage verpflichtet, nach Ablauf des Kalender- bzw. Wirtschaftsjahres eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr zu erstellen. Die Angaben müssen so detailliert und verständlich sein, dass der Berechtigte ohne fremde Hilfe in der Lage ist, die Angaben zu überprüfen.

2. Jeder Buchung muss in der Abrechnung folglich ein schriftlicher Beleg als Nachweis des Geschäftsvorfalls zu Grunde liegen. Dabei sind die Anforderungen an den Inhalt der Belege zwar nach dem Einzelfall zu bemessen. Allerdings muss der Beleg seine Funktion als dokumentarisches Bindeglied zwischen dem Geschäftsvorfall und der Buchung erfüllen können. Folglich muss der Beleg i.d.R. insbesondere den konkreten Geschäftsvorfall, den Bezug zu der betroffenen Wohnanlage sowie die Höhe der jeweiligen Forderung einschließlich der zu ihrer Nachvollziehbarkeit erforderlichen Angaben enthalten.

3. Da es gerade die Aufgabe des Verwalters ist, Belege im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Rechnungslegung zu sammeln und nur solche Zahlungen vorzunehmen, denen ein tauglicher Beleg zu Grunde liegt, bestehen auf Seiten der Wohnungseigentümer erhebliche Schwierigkeiten, eine Pflichtverletzung darzulegen und zu beweisen. Deshalb hat der Verwalter sich hinsichtlich einer objektiven und subjektiven Pflichtverletzung zu entlasten.

4. Betreibt der Verwalter auch eine eigene Hausmeister-Firma und vergibt er als Verwalter auch Aufträge an seine Firma, so ist er erst recht zu erhöhter Sorgfalt bei der Rechnungsstellung bzw. Rechnungsprüfung verpflichtet.

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IBRRS 2007, 4603

BGH, Beschluss vom 27.09.2007 - V ZB 83/07

Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst.*)

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IBRRS 2007, 4596

OLG Brandenburg, Beschluss vom 22.11.2006 - 13 Wx 4/06

Ein Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertragsverhältnisses für die Wohnungseigentümer tätig. Daraus folgt, dass ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens dem Verwalter nicht zur Last fällt.

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IBRRS 2007, 4595

AG Konstanz, Urteil vom 25.10.2007 - 12 C 10/07

1. Gemäß dem neu gefassten § 22 WEG können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehen beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Eine Zustimmung ist jedoch nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Aus § 22 Abs. 2 WEG ergibt sich darüber hinaus, dass selbst ohne Zustimmung eines im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG benachteiligten Wohnungseigentümers Maßnahmen beschlossen werden können, wenn sie eine Modernisierung gemäß § 559 Abs. 1 BGB darstellen, die Eigenart der Wohnanlage hierdurch nicht geändert wird und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird.

2. Eine Balkonaufstockung stellt eine bauliche Veränderung dar. Sie betrifft auch das Gemeinschaftseigentum, da ein Balkon mit seinen konstruktiven Bestandteilen als tragender Teil des Gebäudes zu werten ist.

3. Der erstmalige Anbau eines Balkons stellt wegen des hohen Nutzwertes zu Erholungs- und Freizeitzwecken eine Gebrauchswerterhöhung dar und somit eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB.

4. Durch die Aufstockung eines Balkons kann sich im Einzelfall eine unbillige Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers im Vergleich zu anderen Wohnungseigentümern ergeben, dadurch dass der eigene Balkon eine andere Qualität erhält und sich die Lichtverhältnisse in der Wohnung verschlechtern.

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IBRRS 2007, 4569

OLG Hamm, Beschluss vom 07.04.1989 - 15 W 513/88

Die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vorbehaltene Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf der für den Grundbuchvollzug erforderlichen Form und kann nicht von einer Kostenübernahme durch den veräußernden Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden.

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IBRRS 2007, 4518

OLG Hamm, Beschluss vom 10.05.2007 - 15 W 428/06

1. Werdende Wohnungseigentümer haben alle Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers.

2. Bei einer werdenden Eigentümergemeinschaft sind die Personen zur Eigentümerversammlung zu laden, die die Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch in Vollzug gesetzt haben.

3. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer hat weder Teilnahme-, noch Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

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IBRRS 2007, 4515

LG Hannover, Beschluss vom 03.07.2007 - 3 T 35/07

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nicht als Eigentümerin einer Einheit in ihrer eigenen Wohnanlage in das Grundbuch eingetragen werden.

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IBRRS 2007, 4477

OLG Hamm, Beschluss vom 29.05.2007 - 15 W 16/07

Der Beschluss einer WEG, mit welchem die Verpflichtung eines Miteigentümers begründet werden soll, eine bauliche Veränderung zu beseitigen, ist dann anfechtbar, wenn der Beschluss kurz vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB für den gesetzlichen Beseitigungsanspruch gefasst wird und, dadurch dass der Anspruch inhaltsgleich neu begründet wurde, zum Nachteil des betroffenen Wohnungseigentümers die Verjährungsfrist verdoppelt wird.

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IBRRS 2007, 4472

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.11.2005 - 22 U 71/05

1. Der einzelne Erwerber ist zur Durchsetzung des Kostenvorschussanspruchs auch bezüglich des Gemeinschaftseigentums berechtigt und kann Zahlung an sich fordern, wenn ihm sämtliche übrigen Erwerber ihre Mängelansprüche abgetreten haben.

2. Zur Substantiierung seines Sachvortrags, welche Mängel vorliegen und welche Kosten zu deren Beseitigung erforderlich werden, kann sich der Erwerber auf seine Schriftsätze im selbständigen Beweisverfahren sowie das dort eingeholte Sachverständigengutachten beziehen.

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IBRRS 2007, 4459

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2007 - 3 Wx 118/07

1. Ein Eigentümerbeschluss, wonach der grundsätzliche Bestellungszeitraum eines Verwalters 3 Jahre beträgt, statuiert keine strikte Bindung künftiger Bestellungen an den 3-Jahreszeitraum und verstößt daher weder gegen das Gesetz noch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

2. Das Rechtsschutzbedürfnis eines Wohnungseigentümers für die Anfechtung einer Verwalterbestellung entfällt nicht dadurch, dass die Eigentümergemeinschaft die Bestellung des nämlichen Verwalters ab einem späteren Zeitraum mehrheitlich erneut beschließt.*)

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IBRRS 2007, 4440

OLG Schleswig, Beschluss vom 26.04.2007 - 2 W 216/06

1. Die Jahresabrechung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört u. a., dass sog durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden.*)

2. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabrechnung, die auf das Rechnungswerk als solches keinen Einfluss hat, führt nicht zu einer Erklärung des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses für ungültig. Es besteht lediglich ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf ihre Ergänzung.*)

3. Bei sog. Mehrhausanlagen können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass die Teilabschnitte hinsichtlich der Rechnungsführung wie unabhängige Einheiten zu behandeln sind.*)

4. In diesem Fall sind grundsätzlich für die Teilabschnitte Abrechnungen aufzustellen, die inhaltlich den allgemeinen Anforderungen an eine Jahresabrechnung nach § 28 abs. 3 WEG entsprechen. Dazu gehören insbesondere die Angabe der Einnahmen in einer Summe, der Ausgaben in zusammenfassender Aufgliederung nach Kostenarten, die Mitteilung der Kontenstände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraumes und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.*)

Es entspricht in aller Regel dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen der Jahresabrechnung die Jahresabrechnung im Übrigen nicht berührt.*)

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IBRRS 2007, 4437

OLG Schleswig, Beschluss vom 03.05.2007 - 2 W 25/07

1. Die Zulässigkeit einer sachlich nicht gebotenen Umgestaltung eines Gartens richtet sich nach § 22 Abs. 1 WEG, wenn eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt und durch die Neuanlage eine nach Charakter, Erscheinungsbild und Funktion völlig andere Gartenanlage geschaffen wird (hier: Beseitigung von Bäumen).*)

2. Erfolgt die Beseitigung der Bäume auf Grund eines nicht angefochtenen Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, ist die auf Grund des Beschlusses durchführte Maßnahme rechtmäßig. Nach der rechtmäßigen Beseitigung ist eine Neubepflanzung grundsätzlich zulässig.*)

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IBRRS 2007, 4434

OLG Schleswig, Beschluss vom 08.08.2007 - 2 W 33/07

Führt eine Veränderung des Bodenbelags durch einen Wohnungseigentümer zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Wohnung und gehen diese über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus, so ist der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung als Störer verpflichtet, die Einwirkungen zu beseitigen. Der beeinträchtigte Wohnungseigentümer kann vom Störer im Rahmen der Mindestanforderungen der geltenden Schallschutznorm grundsätzlich Dämmaßnahmen verlangen, die ein dem Zustand vor der Veränderung entsprechendes Schallschutzniveau gewährleisten.*)

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IBRRS 2007, 4382

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.05.2007 - 20 W 189/07

1. Der in einem WEG-Verfahren ergangene Ordnungsgeldbeschluss wegen Ungebühr vor Gericht ist binnen einer Woche seit Bekanntmachung - bei Anwesenheit im Termin seit Verkündung - mit Beschwerde anfechtbar.*)

2. Die Beschwerde ist bei dem Gericht, das den Ordnungsgeldbeschluss erlassen hatte, oder beim dafür zuständigen Oberlandesgericht einzulegen.*)

3. Das Beschwerdeverfahren ist nicht gerichtsgebührenfrei, sondern unterfällt nach § 1 Satz 2 KostO der Kostenordnung mit der Folge der Anwendbarkeit von § 131 KostO.*)

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IBRRS 2007, 4377

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.06.2007 - 20 W 108/07

In der Gemeinschaftsordnung kann geregelt werden, dass Streitigkeiten zunächst vor der Einleitung gerichtlicher Schritte dem Verwaltungsbeirat vorzutragen sind und dieser verpflichtet ist, im Einvernehmen mit dem Verwalter auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Durch eine derartige Regelung wird für Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern im Sinne von § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG das Verfahrenshindernis eines Vorschalt- oder Güteverfahrens geschaffen; der Antrag bei dem Wohnungseigentumsgericht ist solange unzulässig, als das Verfahren nicht durchgeführt (und erfolglos geblieben) ist.*)

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IBRRS 2007, 4367

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.06.2007 - 20 W 403/05

Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer in Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit von 18.00 Uhr bis 8.00 Uhr dort ein Fahrzeug abstellen dürfen, überschreitet nicht die Grenze einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG. Es handelt sich nicht um die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nach der Rechtsprechung des BGH nur durch Vereinbarung begründet werden können.*)

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IBRRS 2007, 4322

KG, Beschluss vom 27.08.2007 - 24 W 88/07

Für die Frage, unter welchen Umständen ein Eigentümerbeschluss, mit welchem die Zahlung der Werklohnforderung eines für die Gemeinschaft tätig gewordenen Werkunternehmers beschlossen worden ist, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, können die zur Frage der Ordnungsmäßigkeit einer Verwalterentlastung entwickelten Rechtsgedanken entsprechend herangezogen werden. Ein Eigentümerbeschluss, durch den die Zahlung einer Werklohnforderung eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig gewordenen Werkunternehmers ohne Formulierung eines Vorbehalts und vor Abnahme bestimmt wird, entspricht jedenfalls dann nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn erkennbar in Betracht kommt, dass dem Werkunternehmer die geforderte Vergütung nicht oder nicht in der verlangten Höhe zusteht und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, gleichwohl Zahlung zu leisten.*)

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IBRRS 2007, 4308

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.09.2007 - 14 W 659/07

1. Die für einen prozessualen Kostenerstattungsanspruch erforderliche Identität der Beteiligten von Beweissicherung und Hauptsache besteht auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beweissicherung wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durchführt und sodann die einzelnen Wohnungseigentümer ermächtigt, ihre Mängelgewährleistungsansprüche selbst geltend zu machen.*)

2. Eine Erstattung der Kosten der Beweissicherung kann der Wohnungseigentümer nur entsprechend seiner Beteiligung am Gesamtobjekt beanspruchen.*)

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IBRRS 2007, 4302

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.07.2007 - 20 W 538/05

1. Vergrößert ein Wohnungseigentümer die vom Bauträger entsprechend dem Aufteilungsplan errichtete Terrasse, stellt dies eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs.1 WEG dar. Diese ist zustimmungsbedürftig nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben.*)

2. Keine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG liegt dagegen vor, wenn bereits der Bauträger in Abweichung vom Aufteilungsplan das Wohnungseigentum errichtet. Ein Beseitigungsanspruch gegen erwerbenden einzelnen Wohnungseigentümer besteht dann nicht, auch wenn die Veränderung auf seine Veranlassung vorgenommen wurde, sondern allenfalls ein Anspruch auf plangemäße Herstellung gegenüber der Gesamtheit der Wohnungseigentümer.*)

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IBRRS 2007, 4295

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 15.05.2007 - 3 W 197/06

Bei Geschäften, die - wie im wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren - nur auf Antrag vorzunehmen sind, haftet der Antragsteller für die Kosten aller Maßnahmen schlechthin, die das Gericht zur ordnungsgemäßen Erledigung des beantragten Geschäfts vornimmt, auch wenn er einzelne Handlungen, etwa eine Beweisaufnahme, nicht besonders beantragt hat.

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IBRRS 2007, 4282

OLG Hamm, Beschluss vom 26.03.2007 - 15 W 131/06

Nach § 21 Abs. 1 WEG sind bauliche Veränderungen nur solche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG hinausgehen. Deshalb können Veränderungen im baulichen Bestand des Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nach rechtlicher Invollzugsetzung der Eigentümergemeinschaft vorgenommen worden sind, als rechtmäßige Maßnahme der Instandsetzung zu bewerten sein. Instandsetzung in diesem Sinne ist nach anerkannter Auffassung insbesondere auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums.

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IBRRS 2007, 4280

OLG Hamm, Beschluss vom 16.04.2007 - 15 W 108/06

Ein Einberufungsmangel der Erstversammlung nur dann zur Verneinung der Beschlussfähigkeit der Wiederholungsversammlung führen, wenn bei lebensnaher Betrachtung festgestellt werden kann, dass dieser Mangel sich ursächlich dafür ausgewirkt hat, dass der Erstversammlung Wohnungseigentümer in einem solchen Umfang ferngeblieben sind, dass die Beschlussfähigkeit nach Maßgabe des § 25 Abs. 3 WEG nicht erreicht worden ist.

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IBRRS 2007, 4272

OLG München, Beschluss vom 11.09.2007 - 32 Wx 118/07

Bei einer Wohnungseigentumsanlage mit zwei Wohnungen, von denen eine von ihrem Eigentümer vermietet ist und die andere von dem Eigentümer bewohnt wird, besteht eine Pflicht zur Verbrauchserfassung nach den Vorschriften der HeizkostenV. § 2 dieser Verordnung findet insoweit keine Anwendung (im Anschluss an OLG Düsseldorf FGPrax 2004, 11 f.).*)

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IBRRS 2007, 4271

OLG München, Beschluss vom 07.09.2007 - 32 Wx 109/07

1. Es besteht kein Anspruch einer Minderheit der Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung darauf, dass Bewerber um die Verwaltertätigkeit in der Versammlung angehört werden.*)

2. Die Bestellung eines Verwalters, dessen Vergütung um rund 40 % über den Konkurrenzangeboten liegt, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die Bezahlung des Mehrbetrags sachliche Gründe gibt.*)

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IBRRS 2007, 4269

OLG München, Beschluss vom 06.09.2007 - 34 Wx 33/07

Für die Verlegung einer unterirdischen Gasleitung über den gemeinschaftlichen Zugangsweg zur Versorgung des Rückgebäudes einer Wohnanlage kann im Einzelfall die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer mangels Beeinträchtigung ihrer Rechte über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG n.F. hinaus entbehrlich sein.*)

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IBRRS 2007, 4259

OLG Hamburg, Beschluss vom 21.05.2007 - 2 Wx 38/03

1. Im Verfahren nach § 43 WEG a.F. ist eine unbefristete, sogenannte unselbstständige Anschlussbeschwerde zulässig.

2. Durch die Errichtung eines Gartenhäuschens kann es zu einer sondernutzungsähnlichen faktischen Nutzung kommen, welche die Mitwohnungseigentümer nicht dulden müssen.

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IBRRS 2007, 4219

OLG Schleswig, Beschluss vom 01.03.2007 - 2 W 196/06

1. Die Flächenangaben in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung), die einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG gleichsteht, sind der Heizkostenabrechnung in Jahresabrechnung und Einzelabrechnung zu grunde zu legen. Sie haben auch grundsätzlich Vorrang vor dem Ergebnis der erfolgten Neuvermessung der Wohnung des Antragstellers.

2. Eine Änderung der Flächenangaben in der Teilungserklärung muss auch im Falle ihrer Unrichtigkeit grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten bleiben.

3. Ein eventuell gegebener Änderungsanspruch aus § 242 BGB kann nicht im Verfahren der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen geltend gemacht werden, weil eine entsprechende Änderung erst für die Zukunft ab rechtskräftiger Zuerkennung durch das Wohnungseigentumsgericht gelten würde.

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IBRRS 2007, 4197

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.08.2007 - 3 Wx 85/07

1. Nach Aufhebung des § 26 Abs. 3 a.F. WEG mit Wirkung vom 1. Juli 2007 ist im Bedarfsfall (hier zeitnahe Einberufung einer Eigentümerversammlung) auf Antrag unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 4 WEG ein Notverwalter zu bestellen.*)

2. Die Maßnahme des Gerichts ist nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des Notverwalters zu verpflichten, sondern kann dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung dadurch Geltung verschaffen, dass es nach billigem Ermessen den Verwalter unmittelbar bestellt.*)

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IBRRS 2007, 4196

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.08.2007 - 3 Wx 163/07

1. Für die Wirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrages ist es ohne Belang, ob die Abberufung des Verwalters wirksam beschlossen worden ist.*)

2. Gibt der Verwalter auf eine von sämtlichen Wohnungseigentümern ihm gegenüber fristgerecht erklärte Kündigung des Verwaltervertrages das Ende seiner Verwaltertätigkeit bekannt und erklärt er, künftig nicht mehr Ansprechpartner zu sein, so endet sein Anspruch auf Verwalterhonorar; für die Folgezeit bereits abgebuchtes Honorar hat er zu erstatten.*)

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IBRRS 2007, 4139

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.02.2007 - 20 W 8/06

1. Die Geltendmachung von Ansprüchen auf Beseitigung von unerlaubt errichteten baulichen Anlagen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG kann sich im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB darstellen. Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann in diesem Zusammenhang getroffene tatsächliche Feststellungen durch die Tatsacheninstanzen nicht umfassend auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüfen, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht.*)

2. Bloße Konkurrenzschutzerwägungen können in der Regel keinen wichtigen Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung durch einen Wohnungseigentümer im Sinne des § 12 Abs. 2 WEG begründen.*)

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IBRRS 2007, 4136

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.02.2007 - 20 W 5/07

Im Wohnungseigentumsverfahren gelten nach den §§ 43 Abs. 1 WEG, 13 a Abs. 3 FGG die Vorschriften der ZPO über das Kostenfestsetzungsverfahren entsprechend. Dies gilt auch hinsichtlich der Statthaftigkeit von Rechtsmitteln gegen Kostenfestsetzungsbeschlüsse, so dass für das weitere Beschwerdeverfahren das Zulassungserfordernis nach § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu beachten ist. Zur Entscheidung berufen ist allerdings das Oberlandesgericht und nicht der Bundesgerichtshof.*)

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IBRRS 2007, 4133

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.03.2007 - 20 W 524/01

Die einer Notariatsangestellten im Rahmen der Protokollierung einer Teilungserklärung erteilte Vollmacht der teilenden Alleineigentümerin, eventuell erforderliche Nachtragserklärungen abzugeben, die zur Wahrung dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich sind, genügt nicht zur wirksamen Erklärung eines Nachtrags zur Teilungserklärung, in dem die in der Teilungserklärung enthaltene Kostenverteilung ergänzt wird. Durch die bei Anlegung der Wohnungsgrundbücher unterlassene Eintragung dieses Nachtrags wird das Grundbuch nicht im Sinn von § 53 GBO unrichtig.*)

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IBRRS 2007, 4117

KG, Beschluss vom 09.07.2007 - 24 W 28/07

Da Sondernutzungsrechte den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmen, verlangt der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz, dass die Eintragungsbewilligung klar und bestimmt bezeichnet, an welcher Fläche das Sondernutzungsrecht bestehen soll. Den Anforderungen an die bestimmte Bezeichnung der Fläche, an welcher das Sondernutzungsrecht bestehen soll, kann wahlweise durch eine Beschreibung der Fläche in der Teilungserklärung oder durch Bezugnahme auf einen Lageplan, der nicht zwingend Teil des Aufteilungsplans sein muss, Rechnung getragen werden. Es ist ausreichend aber auch erforderlich, dass die Sondernutzungsfläche bestimmbar ist. Entspricht die Bezeichnung diesen Anforderungen nicht, ist ein Sondernutzungsrecht nicht wirksam entstanden.*)

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IBRRS 2007, 4116

KG, Beschluss vom 02.07.2007 - 24 W 34/07

1. Das Verfahren eines Wohnungseigentümers gegen Miteigentümer auf Unterlassung gewerblicher hotelähnlicher Zwischenvermietung ihrer Wohnungen wird durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Antrag stellenden Wohnungseigentümers unterbrochen.*)

2. Die während der Unterbrechung des Verfahrens erklärte Antragsrücknahme ist dem Gericht gegenüber wirksam. Ihre relative Unwirksamkeit gegenüber dem Antragsgegner wird durch dessen Genehmigung geheilt.*)

3. Bei der Kostenentscheidung nach Antragsrücknahme können die Erfolgsaussichten nach summarischer Prüfung berücksichtigt werden.*)

4. Eine gewerbliche hotelähnliche Zwischenvermietung von Wohneinheiten beeinträchtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft typischerweise stärker als eine Wohnnutzung und ist daher regelmäßig zu unterlassen.*)

5. Bei identischen Unterlassungsanträgen mehrerer Antragsteller ist der Geschäftswert ausgehend vom höchsten Interesse eines Antragstellers an der Unterlassung unter Berücksichtigung des Interesses des Antragsgegners an der Fortsetzung der beanstandeten Nutzung angemessen zu erhöhen.*)

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IBRRS 2007, 4114

LG Dortmund, Beschluss vom 09.08.2007 - 11 T 66/07

Für die am 1.7.2007 bei Gericht eingehenden Verfahren in Wohnungseigentumssachen ist abweichend vom Wortlaut des § 62 WEG n.F. bereits das Verfahrensrecht nach §§ 43 ff WEG n.F. anwendbar.*)

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IBRRS 2007, 4099

KG, Urteil vom 19.01.2007 - 21 U 163/05

1. Wer Verfahrensbeteiligter im Zwangsverwaltungsverfahren ist, bestimmt sich ausschließlich nach § 9 ZVG. Nach § 9 Nr. 1 ZVG ist derjenige Verfahrensbeteiligter, für den zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen ist oder durch Eintragung gesichert ist.

2. Gegen den Zwangsverwalter können keine Ansprüche auf Erstattung von ausgefallenem Wohngeld nebst Umlagen geltend gemacht werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft, da er kein Verfahrensbeteiligter ist.

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