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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2008

IBRRS 2008, 0058

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 04.04.2007 - 5 W 2/07

1. Ein Wohnungseigentümer muss einschreiten, wenn eine zu seinem Haushalt gehörende Person Mieter eines anderen Wohnungseigentümers fortgesetzt massiv beleidigt und beschimpft.

2. Andernfalls haftet er einem vermietenden Wohnungseigentümer auf Ersatz des Mietausfallschadens, der dadurch entsteht, dass dessen Mieter infolge der dauerhaften massiven Verbalattacken das Mietverhältnis kündigt.

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IBRRS 2008, 0001

OLG Hamm, Beschluss vom 25.10.2007 - 15 W 180/07

Derjenige, der ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, haftet der Gemeinschaft nach den Grundsätzen des Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können.

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Online seit 2007

IBRRS 2007, 5046

OLG München, Beschluss vom 17.10.2007 - 34 Wx 84/07

1. Eine auf den Kostenpunkt beschränkte unzulässige Rechtsbeschwerde kann nach Ablauf der Rechtsmittelfrist nicht mehr auf die Hauptsache erweitert werden.*)

2. Ist das Rechtsbeschwerdegericht mit einer zulässigen Erstbeschwerde gegen die vom Landgericht vorgenommene Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren befasst, so kann es auch den Geschäftswert des erstinstanzlichen Verfahrens von Amts wegen abändern. Das gilt auch dann, wenn das Rechtsmittel in der Hauptsache unzulässig ist (wie BayObLG vom 11.11.1988 BReg. 2 Z 84/88 = WE 1989, 220).*)

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IBRRS 2007, 5039

OLG Brandenburg, Beschluss vom 27.11.2007 - 13 Wx 9/07

1. Auch nach der Ungültigerklärung einer Verwalterbestellung müssen die Wohnungseigentümer in der Regel die bisher vom Verwalter in ihren Namen getätigten Rechtsgeschäfte nach den Regeln der Anscheins- oder der Duldungsvollmacht gegen sich gelten lassen. Ebenso bleiben die in einer von dem Verwalter zwischenzeitlich einberufenen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wirksam und sind nicht etwa wegen eines Einberufungsmangels für ungültig zu erklären.

2. Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter zur gerichtlichen und außergerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen durch Mehrheitsbeschlüsse sowohl für den Einzelfall eine spezielle Ermächtigung erteilen, als auch für alle anhängig werdenden oder auch für einen ganz bestimmten Kreis von Verfahren, wie etwa für die Einziehung von Beiträgen der Wohnungseigentümer, eine generelle Ermächtigung erteilen. Die Ermächtigung kann im Verwaltervertrag erteilt werden. Genau genommen handelt es sich auch bei dieser Form der Ermächtigung um eine besondere Ausgestaltung der im Gesetz vorgesehenen Ermächtigung mittels Beschlusses der Wohnungseigentümer, weil ein solcher die Grundlage für die Regelung im Verwaltervertrag ist.

3. Ist dem Wirtschaftsplan ein anderer als der gesetzliche bzw. vereinbarte Verteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, ist der Wirtschaftsplan fehlerhaft und damit zwar generell anfechtbar, nicht aber nichtig. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist wird der gesetzes- bzw. vereinbarungswidrige Mehrheitsbeschluss über den Wirtschaftsplan bestandskräftig.

4. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung hat grundsätzlich hinsichtlich der noch offenen Vorschussforderungen nur bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung und begründet lediglich hinsichtlich eines eventuellen Teils des nach einer Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt, einen neuen (originären) Anspruchsgrund.

5. Fehlt ein Beschluss über die Einzelabrechnungen, macht dies den Beschluss über die Gesamtabrechnung nicht ungültig, sondern begründet nur einen Ergänzungsanspruch, weil die Gesamtabrechnung ein eigenständiger Teil der Beschlussfassung ist, der das Gesamtergebnis des Rechnungsjahres verbindlich feststellt.

6. Mit einer Beitragsforderung aus Beschlüssen über Wirtschaftspläne, Sonderumlagen bzw. Jahresabrechnungen können überhaupt nur solche Forderungen gegen die Gesamtheit der Wohnungseigentümer aufgerechnet werden, die durch die Gemeinschaft anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind oder die einer Notgeschäftsführung (WEG § 21 Abs. 2 i.V.m. BGB § 683) entstammen. Die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze über die Unzulässigkeit einer Aufrechnung gelten ebenfalls für die Einrede eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber den genannten Beitragsforderungen.

7. Die Gemeinschaftsordnung kann sogar vorsehen, dass eine Aufrechnung oder Zurückbehaltung der Wohngeldvorschüsse nicht zulässig ist, es sei denn, es liegt ein rechtskräftiger Titel über eine Gegenforderung vor. Dies bewirkt im Ergebnis eine wirksame Verschärfung des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsverbots.

8. Die Regelungen zur Urteilsergänzung aus § 321 ZPO gelten entsprechend im WEG-Verfahren. Beim Übergehen eines Antrages ist daher nur nach § 321 ZPO entsprechend vorzugehen.

IBRRS 2007, 5036

OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 - 34 Wx 91/07

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.*)

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IBRRS 2007, 5035

OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 - 34 Wx 14/07

Zum wirksamen Zustandekommen von Eigentümerbeschlüssen in einer Einmannversammlung.*)

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IBRRS 2007, 4997

OLG Köln, Beschluss vom 09.05.2007 - 16 Wx 13/07

Zu der Frage, wann der Einbau einer Türsprech-/Videoanlage eine bauliche Veränderung darstellt.

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IBRRS 2007, 4991

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.05.2004 - 3 Wx 95/04

Auch wenn ein Haus schon 100 Jahre alt ist, ist es nicht üblich, wenn Feuchtigkeit in den Keller dringt. Die Eigentümer, in deren Keller das der Fall ist, müssen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung für Abhilfe sorgen. Die übrigen Eigentümer können das vor allem dann verlangen, wenn das Entstehen weiterer Schäden sowohl am gemeinschaftlichen Eigentum als auch am Sondereigentum droht.

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IBRRS 2007, 4986

OLG Brandenburg, Beschluss vom 29.03.2007 - 5 U 118/06

Eine Berichtigung oder Korrektur des Rubrums ist nach § 319 Abs. 1 ZPO dann möglich und zulässig, wenn dadurch die Identität der Personen gewahrt bleibt. Wenn zunächst die einzelnen Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner auf Zahlung in Anspruch genommen worden sind, danach dann aber das Passivrubrum auf die Inanspruchnahme der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft geändert wird, dann handelt es sich aufgrund des durch die Berichtigung des Rubrums erfolgten Parteiwechsels um eine Änderung der Klage.

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IBRRS 2007, 4983

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2007 - 3 Wx 40/07

Die Regelung in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung), wonach das Wohnungseigentum ... und das Teileigentum ... zu Wohnzwecken und zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit benutzt werden dürfen, soweit behördlich zulässig, (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter) erlaubt den Betrieb einer "Digital-Druckerei".*)

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IBRRS 2007, 4982

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.11.2007 - 3 Wx 158/07

1. Werden Kellerräume einer Wohnungseigentumsanlage entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet und begehrt ein Wohnungseigentümer von einem anderen unter Berufung auf die Teilungserklärung erfolgreich die Herausgabe einer bestimmten Kellerfläche, so kann er sich wegen der Zuordnung der übrigen Keller nicht auf einen – wenn auch seit Jahren bestehenden – tatsächlichen Nutzungszustand berufen.*)

2. Der WEG ist es unter den genannten Umständen nicht verwehrt, dass sie mit Blick auf die veranlasste und gerichtlich vorgegebene neue teilungsordnungsgemäße Zuordnung auch im Übrigen an der ursprünglich geübten tatsächlichen (teilungsordnungswidrigen) Handhabung der Kellerzuteilung nicht mehr festhält.*)

3. Dem Beseitigungsverlangen der WEG auf Wiederherstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes kann der Eigentümer, der eine solche Veränderung herbeigeführt hat, ggf. eine Gestattungsvereinbarung, eine Notgeschäftsführung zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum drohenden Schadens, eine Anpassungsverpflichtung der WEG zum Zwecke der Beseitigung des Zustandes einer gravierenden Unbilligkeit oder das Vorliegen besonderer Umstände aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entgegenhalten.*)

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IBRRS 2007, 4954

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007 - 3 Wx 58/07

1. War in einem durch Mahnbescheid vom 14. Dezember 2004 eingeleiteten Wohngeldverfahren eine (möglicherweise unvollständige) Eigentümerliste beigefügt, ferner als Anlage eine Forderungsaufstellung mit der Bezeichnung Wohngeld und „Akte: WEG G-Straße“ und ist die Anspruchsbegründung überschrieben mit „Jürgen F. u. a. (WEG G-Straße)“, so ist der Antragsgegner als Wohnungseigentümer von sämtlichen Wohnungseigentümern der mit Kurzbezeichnung benannten WEG auf Hausgeld in Anspruch genommen.

Eine in diesem Falle mit Blick auf den Beschluss des BGH vom 02. Juni 2005 zur Teilrechtsfähigkeit der WEG (NJW 2005, 2061) vorgenommene Berichtigung der Antragstellerbezeichnung im Rubrum auf die „WEG G-Straße“ lässt die Aktivlegitimation unberührt.*)

2. Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag (nur) befugt, Wohngeldzahlungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen, so schränkt dies nicht seine Vertretungsmacht hinsichtlich der Geltendmachung von Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängenden Anwaltskosten im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt insoweit lediglich die Befugnis des Verwalters im Innenverhältnis.*)

3. Zum Geltungs- und Wirkungszeitpunkt von Wohngeldbeschlüssen.*)

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IBRRS 2007, 4924

OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 - 32 Wx 111/07

1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt.*)

2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen.*)

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IBRRS 2007, 4916

OLG Hamm, Beschluss vom 26.07.2007 - 15 W 203/06

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2007, 4909

OLG Hamm, Beschluss vom 08.10.2007 - 15 W 385/06

1. Die Wohnungseigentümer untereinander haben nur während der Dauer ihrer Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf jährliche Abrechnung der monatlich eingezahlten Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Abrechnungsüberschüssen beziehungsweise auf Nachzahlung von Fehlbeträgen. Dieser Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben geht mit dem Ausscheiden eines Wohnungseigentümers auf dessen Nachfolger über und kann daher von dem früheren Eigentümer nicht mehr geltend gemacht werden.

2. Ein Wohnungseigentümer hat, soweit ihm im Zusammenhang mit der Begleichung von Rechnungen an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kosten entstanden sind, einen Anspruch auf Aufwendungsersatz nach den §§ 683 Satz 1, 670 BGB. Dieser richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil es sich um Kosten handelt, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. In diesem Rahmen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (teil-)rechtsfähig, da sie insoweit am Rechtsverkehr teilnimmt.

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IBRRS 2007, 4908

OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2007 - 15 W 358/06

Auf eine Kostenverteilung dergestalt, dass der Anteil der Gewerbeeinheiten an den Abwasserkosten entsprechend ihrem tatsächlichen Frischwasserverbrauch zunächst von den Gesamtkosten abgezogen und der Rest nach Wohnfläche auf die Wohneinheiten verteilt wird, besteht nach den Maßstäben des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n.F. kein Anspruch.

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IBRRS 2007, 4896

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.11.2007 - 3 Wx 115/07

1. Jeder Wohnungseigentümer in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten und erst später in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude, dem bewusst sein muss, dass dieses Gebäude ohne Beachtung der erst in späterer Zeit erstellten immissionsbegrenzenden DIN-Normen errichtet wurde, hat bei Veränderungen im Sondereigentum (hier: Austausch von Teppichboden gegen Parkett) den bauseitig bedingten geringen Standard des Gebäudes (hier: beim Trittschall) zu berücksichtigen.*)

2. Führt die Veränderung des Bodenbelages zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Eigentumswohnung und gehen diese unter Berücksichtigung des für den Einzelfall zu ermittelnden besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, so ist der Störer zur Beseitigung dieser Einwirkungen verpflichtet.*)

3. Ist der zunächst vorhandene Bodenbelag nicht als ein das ursprüngliche Schallschutzniveau vorprägender Umstand anzusehen (Zufallsausstattung), so kann gleichwohl aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Treuepflicht der Wohnungseigentümer es gebieten, den verändernden Eigentümer so zu stellen, als ob der ursprünglich vorhandene Bodenbelag für das Schallschutzniveau vorprägend gewesen sei, mit der Folge, dass der verändernde Eigentümer einen bestimmten Grenzwert für den Trittschallschutz einzuhalten bzw. nicht zu unterschreiten hat.*)

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IBRRS 2007, 4877

OLG München, Beschluss vom 24.10.2007 - 34 Wx 23/07

1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör wird verletzt, wenn ein Antrag auf Erläuterung eines Sachverständigengutachtens entweder völlig übergangen oder ihm allein deswegen nicht nachgekommen wird, weil der Tatrichter das Gutachten für überzeugend und nicht weiter erörterungsbedürftig hält. Dies gilt auch im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Allerdings kann der Tatrichter den Einwendungen hier auch dadurch nachgehen, dass er eine schriftliche Ergänzung des Sachverständigengutachtens veranlasst.*)

2. Zum Schallschutz im Zusammenhang mit dem Austausch defekter Wärmepumpen einer zentralen Heizanlage.*)

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IBRRS 2007, 4876

OLG München, Beschluss vom 31.10.2007 - 34 Wx 60/07

1. Im Streit um die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann dieser als Beschwerdeführer nicht zugleich Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer sein.*)

2. Zur Befugnis des Verwaltungsbeirats, Einblick in die zur Eigentümerversammlung dem Verwalter erteilten Vollmachten zu nehmen.*)

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IBRRS 2007, 4875

OLG Celle, Beschluss vom 13.11.2007 - 2 W 117/07

Obwohl gegen Kostenfestsetzungsbeschlüsse, die im WEG-Verfahren ergehen, nicht das Rechtsmittel der Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof, sondern die sofortige weitere Beschwerde an das Oberlandesgericht stattfindet, ist für die Zulässigkeit des Rechtsmittels das Zulassungserfordernis nach § 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zu beachten.*)

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IBRRS 2007, 4846

OLG München, Beschluss vom 06.11.2007 - 32 Wx 146/07

1. Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das Informationsinteresse und das Interesse an der Ausübung der Religion eines Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach dulden müssen, wenn eine geringere Beeinträchtigung ihrer Eigentumsrechte durch eine andere Anbringung z.B. auf dem Balkon nicht möglich ist.*)

2. Bei der erforderlichen Abwägung kommt neben dem Informationsinteresse auch der Freiheit der Religionsausübung und in deren Rahmen der Ermöglichung der Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen ein besonderer Stellenwert zu, insbesondere wenn die Teilnahme an Gottesdiensten einzelnen Bewohnern nicht möglich ist und Fernsehsender, die regelmäßig gottesdienstliche Handlungen ausstrahlen, nur über Satelliten zu empfangen sind.*)

3. Wird bei der Abwägung den Eigentumsrechten der anderen Eigentümer vor der Informations- und Religionsausübungsfreiheit mit der Begründung der Vorzug gegeben, dass ein „Schüsselwald“ zu befürchten sei, müssen die Tatsachengerichte hierzu konkrete tatsächliche Feststellungen treffen. Bei dieser Feststellung muss die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude, die Struktur der Bewohner und der Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Gestattung von dem Abschluss einer Vereinbarung abhängig machen können, nach der der Antragsteller verpflichtet wird, den Anschluss durch andere Eigentümer, die auf vom gleichen Satelliten ausgestrahlte Programme angewiesen sind, bei Bedarf zu gestatten, berücksichtigt werden.*)

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IBRRS 2007, 4812

BGH, Urteil vom 19.10.2007 - V ZR 211/06

1. Eine Änderung im Bestand der zum Sondereigentum gehörenden Räume muss auf dem Grundbuchblatt selbst vermerkt werden. Eine Eintragung nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist auch nach § 7 Abs. 3 WEG nicht zulässig.*)

2. Für nach dem 1. Januar 2002 abgeschlossene Kaufverträge kann nicht mehr angenommen werden, dass dem Leistungsverprechen des Verkäufers auch eine Garantie für sein Leistungsvermögen immanent ist.*)

3. Der Verkäufer hat aufgrund seiner Eigentumsverschaffungspflicht, alle Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums entgegenstehen, soweit dies erforderlich und ihm zumutbar ist. Hierzu gehört es auch, einen Dritten zur Aufgabe einer Buchposition zu bewegen.*)

IBRRS 2007, 4801

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2007 - 8 W 404/07

Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen - auch - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch sind Kosten der Verwaltung.*)

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IBRRS 2007, 4740

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.10.2007 - 3 Wx 54/07

1. Entspricht die Fassadendämmung eines Gebäudes den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden DIN-Vorschriften, zeigen sich Jahre später - nach (eigenmächtigem) Einbau von Isolierglasfenstern - im Schlafzimmer der Wohnung erstmals Feuchtigkeitsschäden (Schimmel, Stockflecken) und stellt der Sachverständige einen zu hohen Taupunkt des Mauerwerks fest, so kann der betreffende Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine bauphysikalische Anpassung der Fassade weder als Beseitigung einer Störung seines Sondereigentums noch aus dem Gesichtspunkt einer ordnungsgemäßen Verwaltung als erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes oder als modernisierende Instandsetzung bzw. als Modernisierung verlangen.*)

2. Auf „Altfälle“ ist im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht das zu einem der letzten Tatsacheninstanz entsprechenden Zeitpunkt geltende, sondern das aktuelle Recht (hier das WEG vom 26. März 2007 - BGBl.I, 370) anzuwenden.*)

IBRRS 2007, 4738

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.11.2007 - 3 Wx 195/07

1. Das vermögenswerte (Jahres-) Interesse des Beschwerdeführers an der Vermeidung der Folgen einer für unbestimmte Dauer getroffenen Regelung (hier: „Laubfegeplan“) ist mindestens mit dem dreifachen Jahreswert der wirtschaftlichen Belastung anzusetzen.*)

2. Führt die mehrheitliche Ablehnung eines Eigentümerantrags über die Änderung eines „Schneefegeplanes“ (Jeder Wohnungseigentümer sei jeweils für eine Woche für die Schneeräumung verantwortlich.) beim Antragsteller zu jährlichen Mehrkosten, so ist sein für die Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde maßgebliches Änderungsinteresse wirtschaftlich nicht geringer als mit dem Dreifachen dieses Wertes zu bemessen.*)

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IBRRS 2007, 4695

BGH, Urteil vom 28.09.2007 - V ZR 276/06

Haben Bruchteilseigentümer oder Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks allein, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer, als Garten nutzen dürfen, können auf das dadurch entstandene nachbarliche Verhältnis die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts entsprechend angewendet werden.*)

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IBRRS 2007, 4668

KG, Beschluss vom 31.05.2007 - 24 W 276/06

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 und 2 WEG die Unterlassung einer tage- beziehungsweise wochenweise gewerblichen Vermietung einer Wohnung an Dritte verlangen.

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IBRRS 2007, 4648

OLG Köln, Beschluss vom 07.05.2007 - 16 Wx 244/06

Zu der Frage, ob der WEG-Verwalter selbst über die Konten für Wohngelder entscheiden kann.

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IBRRS 2007, 4647

OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2007 - 15 W 205/06

1. Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden oder Ladenlokal bezeichnet, so ist die damit begrifflich verbundene Verweisung auf die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten dynamisch zu verstehen: Im Umfang der landesrechtlichen Aufhebung der Ladenschlusszeiten ist auch wohnungseigentumsrechtlich eine Nutzung des Teileigentums zulässig.*)

2. Inwieweit auch abweichende gewerbliche Nutzungsarten innerhalb der erweiterten allgemeinen Ladenöffnungszeiten zulässig sein können, sofern von dem Betrieb als solchen nicht höhere Beeinträchtigungen ausgehen als von einem Ladengeschäft, bleibt offen.*)

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IBRRS 2007, 4639

OLG Oldenburg, Beschluss vom 18.10.2007 - 6 W 28/07

1. Nach § 28 Abs. 3 WEG ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage verpflichtet, nach Ablauf des Kalender- bzw. Wirtschaftsjahres eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr zu erstellen. Die Angaben müssen so detailliert und verständlich sein, dass der Berechtigte ohne fremde Hilfe in der Lage ist, die Angaben zu überprüfen.

2. Jeder Buchung muss in der Abrechnung folglich ein schriftlicher Beleg als Nachweis des Geschäftsvorfalls zu Grunde liegen. Dabei sind die Anforderungen an den Inhalt der Belege zwar nach dem Einzelfall zu bemessen. Allerdings muss der Beleg seine Funktion als dokumentarisches Bindeglied zwischen dem Geschäftsvorfall und der Buchung erfüllen können. Folglich muss der Beleg i.d.R. insbesondere den konkreten Geschäftsvorfall, den Bezug zu der betroffenen Wohnanlage sowie die Höhe der jeweiligen Forderung einschließlich der zu ihrer Nachvollziehbarkeit erforderlichen Angaben enthalten.

3. Da es gerade die Aufgabe des Verwalters ist, Belege im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Rechnungslegung zu sammeln und nur solche Zahlungen vorzunehmen, denen ein tauglicher Beleg zu Grunde liegt, bestehen auf Seiten der Wohnungseigentümer erhebliche Schwierigkeiten, eine Pflichtverletzung darzulegen und zu beweisen. Deshalb hat der Verwalter sich hinsichtlich einer objektiven und subjektiven Pflichtverletzung zu entlasten.

4. Betreibt der Verwalter auch eine eigene Hausmeister-Firma und vergibt er als Verwalter auch Aufträge an seine Firma, so ist er erst recht zu erhöhter Sorgfalt bei der Rechnungsstellung bzw. Rechnungsprüfung verpflichtet.

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IBRRS 2007, 4603

BGH, Beschluss vom 27.09.2007 - V ZB 83/07

Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst.*)

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IBRRS 2007, 4596

OLG Brandenburg, Beschluss vom 22.11.2006 - 13 Wx 4/06

Ein Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertragsverhältnisses für die Wohnungseigentümer tätig. Daraus folgt, dass ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens dem Verwalter nicht zur Last fällt.

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IBRRS 2007, 4595

AG Konstanz, Urteil vom 25.10.2007 - 12 C 10/07

1. Gemäß dem neu gefassten § 22 WEG können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehen beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Eine Zustimmung ist jedoch nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Aus § 22 Abs. 2 WEG ergibt sich darüber hinaus, dass selbst ohne Zustimmung eines im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG benachteiligten Wohnungseigentümers Maßnahmen beschlossen werden können, wenn sie eine Modernisierung gemäß § 559 Abs. 1 BGB darstellen, die Eigenart der Wohnanlage hierdurch nicht geändert wird und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird.

2. Eine Balkonaufstockung stellt eine bauliche Veränderung dar. Sie betrifft auch das Gemeinschaftseigentum, da ein Balkon mit seinen konstruktiven Bestandteilen als tragender Teil des Gebäudes zu werten ist.

3. Der erstmalige Anbau eines Balkons stellt wegen des hohen Nutzwertes zu Erholungs- und Freizeitzwecken eine Gebrauchswerterhöhung dar und somit eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB.

4. Durch die Aufstockung eines Balkons kann sich im Einzelfall eine unbillige Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers im Vergleich zu anderen Wohnungseigentümern ergeben, dadurch dass der eigene Balkon eine andere Qualität erhält und sich die Lichtverhältnisse in der Wohnung verschlechtern.

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IBRRS 2007, 4569

OLG Hamm, Beschluss vom 07.04.1989 - 15 W 513/88

Die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vorbehaltene Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf der für den Grundbuchvollzug erforderlichen Form und kann nicht von einer Kostenübernahme durch den veräußernden Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden.

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IBRRS 2007, 4518

OLG Hamm, Beschluss vom 10.05.2007 - 15 W 428/06

1. Werdende Wohnungseigentümer haben alle Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers.

2. Bei einer werdenden Eigentümergemeinschaft sind die Personen zur Eigentümerversammlung zu laden, die die Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch in Vollzug gesetzt haben.

3. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer hat weder Teilnahme-, noch Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

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IBRRS 2007, 4515

LG Hannover, Beschluss vom 03.07.2007 - 3 T 35/07

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nicht als Eigentümerin einer Einheit in ihrer eigenen Wohnanlage in das Grundbuch eingetragen werden.

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IBRRS 2007, 4477

OLG Hamm, Beschluss vom 29.05.2007 - 15 W 16/07

Der Beschluss einer WEG, mit welchem die Verpflichtung eines Miteigentümers begründet werden soll, eine bauliche Veränderung zu beseitigen, ist dann anfechtbar, wenn der Beschluss kurz vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB für den gesetzlichen Beseitigungsanspruch gefasst wird und, dadurch dass der Anspruch inhaltsgleich neu begründet wurde, zum Nachteil des betroffenen Wohnungseigentümers die Verjährungsfrist verdoppelt wird.

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IBRRS 2007, 4472

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.11.2005 - 22 U 71/05

1. Der einzelne Erwerber ist zur Durchsetzung des Kostenvorschussanspruchs auch bezüglich des Gemeinschaftseigentums berechtigt und kann Zahlung an sich fordern, wenn ihm sämtliche übrigen Erwerber ihre Mängelansprüche abgetreten haben.

2. Zur Substantiierung seines Sachvortrags, welche Mängel vorliegen und welche Kosten zu deren Beseitigung erforderlich werden, kann sich der Erwerber auf seine Schriftsätze im selbständigen Beweisverfahren sowie das dort eingeholte Sachverständigengutachten beziehen.

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IBRRS 2007, 4459

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2007 - 3 Wx 118/07

1. Ein Eigentümerbeschluss, wonach der grundsätzliche Bestellungszeitraum eines Verwalters 3 Jahre beträgt, statuiert keine strikte Bindung künftiger Bestellungen an den 3-Jahreszeitraum und verstößt daher weder gegen das Gesetz noch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

2. Das Rechtsschutzbedürfnis eines Wohnungseigentümers für die Anfechtung einer Verwalterbestellung entfällt nicht dadurch, dass die Eigentümergemeinschaft die Bestellung des nämlichen Verwalters ab einem späteren Zeitraum mehrheitlich erneut beschließt.*)

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IBRRS 2007, 4440

OLG Schleswig, Beschluss vom 26.04.2007 - 2 W 216/06

1. Die Jahresabrechung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört u. a., dass sog durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden.*)

2. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabrechnung, die auf das Rechnungswerk als solches keinen Einfluss hat, führt nicht zu einer Erklärung des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses für ungültig. Es besteht lediglich ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf ihre Ergänzung.*)

3. Bei sog. Mehrhausanlagen können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass die Teilabschnitte hinsichtlich der Rechnungsführung wie unabhängige Einheiten zu behandeln sind.*)

4. In diesem Fall sind grundsätzlich für die Teilabschnitte Abrechnungen aufzustellen, die inhaltlich den allgemeinen Anforderungen an eine Jahresabrechnung nach § 28 abs. 3 WEG entsprechen. Dazu gehören insbesondere die Angabe der Einnahmen in einer Summe, der Ausgaben in zusammenfassender Aufgliederung nach Kostenarten, die Mitteilung der Kontenstände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraumes und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.*)

Es entspricht in aller Regel dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen der Jahresabrechnung die Jahresabrechnung im Übrigen nicht berührt.*)

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IBRRS 2007, 4437

OLG Schleswig, Beschluss vom 03.05.2007 - 2 W 25/07

1. Die Zulässigkeit einer sachlich nicht gebotenen Umgestaltung eines Gartens richtet sich nach § 22 Abs. 1 WEG, wenn eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt und durch die Neuanlage eine nach Charakter, Erscheinungsbild und Funktion völlig andere Gartenanlage geschaffen wird (hier: Beseitigung von Bäumen).*)

2. Erfolgt die Beseitigung der Bäume auf Grund eines nicht angefochtenen Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, ist die auf Grund des Beschlusses durchführte Maßnahme rechtmäßig. Nach der rechtmäßigen Beseitigung ist eine Neubepflanzung grundsätzlich zulässig.*)

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IBRRS 2007, 4434

OLG Schleswig, Beschluss vom 08.08.2007 - 2 W 33/07

Führt eine Veränderung des Bodenbelags durch einen Wohnungseigentümer zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Wohnung und gehen diese über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus, so ist der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung als Störer verpflichtet, die Einwirkungen zu beseitigen. Der beeinträchtigte Wohnungseigentümer kann vom Störer im Rahmen der Mindestanforderungen der geltenden Schallschutznorm grundsätzlich Dämmaßnahmen verlangen, die ein dem Zustand vor der Veränderung entsprechendes Schallschutzniveau gewährleisten.*)

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IBRRS 2007, 4382

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.05.2007 - 20 W 189/07

1. Der in einem WEG-Verfahren ergangene Ordnungsgeldbeschluss wegen Ungebühr vor Gericht ist binnen einer Woche seit Bekanntmachung - bei Anwesenheit im Termin seit Verkündung - mit Beschwerde anfechtbar.*)

2. Die Beschwerde ist bei dem Gericht, das den Ordnungsgeldbeschluss erlassen hatte, oder beim dafür zuständigen Oberlandesgericht einzulegen.*)

3. Das Beschwerdeverfahren ist nicht gerichtsgebührenfrei, sondern unterfällt nach § 1 Satz 2 KostO der Kostenordnung mit der Folge der Anwendbarkeit von § 131 KostO.*)

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IBRRS 2007, 4377

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.06.2007 - 20 W 108/07

In der Gemeinschaftsordnung kann geregelt werden, dass Streitigkeiten zunächst vor der Einleitung gerichtlicher Schritte dem Verwaltungsbeirat vorzutragen sind und dieser verpflichtet ist, im Einvernehmen mit dem Verwalter auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Durch eine derartige Regelung wird für Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern im Sinne von § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG das Verfahrenshindernis eines Vorschalt- oder Güteverfahrens geschaffen; der Antrag bei dem Wohnungseigentumsgericht ist solange unzulässig, als das Verfahren nicht durchgeführt (und erfolglos geblieben) ist.*)

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IBRRS 2007, 4367

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.06.2007 - 20 W 403/05

Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer in Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit von 18.00 Uhr bis 8.00 Uhr dort ein Fahrzeug abstellen dürfen, überschreitet nicht die Grenze einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG. Es handelt sich nicht um die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nach der Rechtsprechung des BGH nur durch Vereinbarung begründet werden können.*)

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IBRRS 2007, 4322

KG, Beschluss vom 27.08.2007 - 24 W 88/07

Für die Frage, unter welchen Umständen ein Eigentümerbeschluss, mit welchem die Zahlung der Werklohnforderung eines für die Gemeinschaft tätig gewordenen Werkunternehmers beschlossen worden ist, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, können die zur Frage der Ordnungsmäßigkeit einer Verwalterentlastung entwickelten Rechtsgedanken entsprechend herangezogen werden. Ein Eigentümerbeschluss, durch den die Zahlung einer Werklohnforderung eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig gewordenen Werkunternehmers ohne Formulierung eines Vorbehalts und vor Abnahme bestimmt wird, entspricht jedenfalls dann nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn erkennbar in Betracht kommt, dass dem Werkunternehmer die geforderte Vergütung nicht oder nicht in der verlangten Höhe zusteht und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, gleichwohl Zahlung zu leisten.*)

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IBRRS 2007, 4308

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.09.2007 - 14 W 659/07

1. Die für einen prozessualen Kostenerstattungsanspruch erforderliche Identität der Beteiligten von Beweissicherung und Hauptsache besteht auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beweissicherung wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durchführt und sodann die einzelnen Wohnungseigentümer ermächtigt, ihre Mängelgewährleistungsansprüche selbst geltend zu machen.*)

2. Eine Erstattung der Kosten der Beweissicherung kann der Wohnungseigentümer nur entsprechend seiner Beteiligung am Gesamtobjekt beanspruchen.*)

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IBRRS 2007, 4302

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.07.2007 - 20 W 538/05

1. Vergrößert ein Wohnungseigentümer die vom Bauträger entsprechend dem Aufteilungsplan errichtete Terrasse, stellt dies eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs.1 WEG dar. Diese ist zustimmungsbedürftig nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben.*)

2. Keine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG liegt dagegen vor, wenn bereits der Bauträger in Abweichung vom Aufteilungsplan das Wohnungseigentum errichtet. Ein Beseitigungsanspruch gegen erwerbenden einzelnen Wohnungseigentümer besteht dann nicht, auch wenn die Veränderung auf seine Veranlassung vorgenommen wurde, sondern allenfalls ein Anspruch auf plangemäße Herstellung gegenüber der Gesamtheit der Wohnungseigentümer.*)

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IBRRS 2007, 4295

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 15.05.2007 - 3 W 197/06

Bei Geschäften, die - wie im wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren - nur auf Antrag vorzunehmen sind, haftet der Antragsteller für die Kosten aller Maßnahmen schlechthin, die das Gericht zur ordnungsgemäßen Erledigung des beantragten Geschäfts vornimmt, auch wenn er einzelne Handlungen, etwa eine Beweisaufnahme, nicht besonders beantragt hat.

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IBRRS 2007, 4282

OLG Hamm, Beschluss vom 26.03.2007 - 15 W 131/06

Nach § 21 Abs. 1 WEG sind bauliche Veränderungen nur solche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG hinausgehen. Deshalb können Veränderungen im baulichen Bestand des Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nach rechtlicher Invollzugsetzung der Eigentümergemeinschaft vorgenommen worden sind, als rechtmäßige Maßnahme der Instandsetzung zu bewerten sein. Instandsetzung in diesem Sinne ist nach anerkannter Auffassung insbesondere auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums.

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