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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2007, 2797

BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 50/06

1. Die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum aus Bürgschaften nach § 7 MaBV in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen.*)

2. Die Gemeinschaft kann regelmäßig auch Ansprüche von Erwerbern, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, auf Freigabe von Grundschulden, die auf dem Wohnungseigentum lasten, in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen.*)

3. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben.*)

4. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch insoweit, als es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die Erstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die Gemeinschaft verlangen kann.*)

5. Der Anspruch eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe des Anteils gesichert, welcher dem Haftungsanteil des Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht.*)

6. Ein Erwerber kann gegen eine von ihm geschuldete restliche Vergütung nicht mit einem auf Leistung an die Gemeinschaft gerichteten, nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Anspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen.*)

IBRRS 2007, 2774

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 - 3 Wx 127/06

1. Werden Eigentümerbeschlüsse über die Genehmigung diverser Jahresabrechnungen auf Anfechtung teilweise gerichtlich für ungültig erklärt, beschließen die Eigentümer daraufhin mehrheitlich zur „Umsetzung der Gerichtsurteile“ zwei Wohnungseigentümer mit der Erstellung der Jahresabrechnungen „gemäß den vorliegenden Gerichtsurteilen“ zu beauftragen und werden diese Abrechnungen von der Eigentümerversammlung beschlossen und sodann abermals angefochten, so sind die unveränderten Abrechnungsbestandteile der erneuten Überprüfung durch ein Wohnungseigentumsgericht entzogen.*)

2. Die neuen Genehmigungsbeschlüsse unterliegen der gerichtlichen Überprüfung im Beschlussanfechtungsverfahren soweit die neuen Abrechnungen durch Änderungen gegenüber den alten den gerichtlichen Beanstandungen Rechnung tragen sollten und soweit sie Änderungen in den durch rechtskräftige Entscheidung bestandskräftig gewordenen Teilen der ursprünglichen Abrechnungen aufweisen.*)

3. Ob einzelne Wohnungseigentümer anlässlich einer Eigentümerversammlung an der Ausübung wesentlicher Teilhaberechte unzulässig gehindert wurden (hier: Fragen zu den Abrechnungen sind vor der Versammlung mit der Verwaltung zu erörtern, auf der Versammlung werden ausschließlich Beschlüsse gefasst.“), richtet sich nicht nach der Ankündigung des Verwalters in der Einladung, sondern nach der tatsächlichen Gestaltung der Wohnungseigentümerversammlung, insbesondere der dort geübten Diskussionsleitung.*)

4. Bei den Kosten des Wohnungseigentums-Entziehungsverfahrens handelt es sich um Verwaltungskosten, an denen grundsätzlich auch der - obsiegende – (beklagte) Wohnungseigentümer zu beteiligen ist.*)

5. Der Eigentümerbeschluss über die Entlastung von Wohnungseigentümern, die durch Mehrheitsbeschluss mit der Überarbeitung teilweise gerichtlich für ungültig erklärter Jahresabrechnungen betraut worden waren, überschreitet – auch bei vorhandenen marginalen Differenzbeträgen - nicht das Entschließungsermessen der Gemeinschaft und entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

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IBRRS 2007, 2771

OLG Köln, Beschluss vom 08.11.2006 - 16 Wx 165/06

1. Gemäß § 25 Abs. 5 WEG analog ist der Verwalter, der verschiedene Wohnungseigentümer vertritt, von der Abstimmung über seine Entlastung ausgeschlossen. Wenn nun in dem gleichen Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage abgestimmt wird, dann gilt der Ausschluss des Stimmrechts auch für diese Abstimmung (hier: Jahresabrechnung).

2. Es besteht kein Stimmrechtsausschluss des Verwalters, wenn es bei der Abstimmung um dessen Bestellung oder Abberufung geht, sofern er in Vertretung der Wohnungseigentümer handelt.

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IBRRS 2007, 2765

OLG München, Beschluss vom 23.01.2007 - 32 Wx 5/07

1. Der Antrag auf Berichtigung des Rubrums eines Beschlusses des Bayerischen Obersten Landesgerichts in einer Wohnungseigentumssache ist eine Folgeentscheidung im Sinne von Art. 55 Abs. 9 AGGVG, für die das Oberlandesgericht München zuständig ist.*)

2. In Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit kann das Rechtsbeschwerdegericht nach pflichtgemäßem Ermessen von dem besonderen Nachweis einer Vollmacht absehen, wenn nach den tatsächlichen Gegebenheiten anzunehmen ist, dass Bevollmächtigung vorliegt. Jedenfalls dann stellt die Angabe eines Verfahrensbevollmächtigten im Rubrum eines Beschlusses auch bei Fehlen einer Vollmachtsurkunde in den Verfahrensakten keine offenbare Unrichtigkeit im Sinne von § 319 Abs. 1 ZPO dar.*)

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IBRRS 2007, 2702

BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 236/05

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.*)

2. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen.*)

3. Ein Mahnbescheid unterbricht die Verjährung des Anspruchs auf Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten auch dann, wenn - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht sämtliche Anspruchsvoraussetzungen vorliegen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 5. Mai 1988 - VII ZR 119/87, BGHZ 104, 268, 273).*)

4. Bei Geltendmachung eines Anspruchs auf Kostenvorschuss für die Beseitigung mehrerer Mängel kommt einem Mahnbescheid verjährungsunterbrechende Wirkung nur zu, wenn für den Antragsgegner erkennbar ist, wegen welcher einzelnen Mängel und in welcher jeweiligen Höhe Ansprüche gegen ihn erhoben werden.*)

IBRRS 2007, 2690

OLG München, Beschluss vom 25.04.2007 - 32 Wx 137/06

Die nähere Bezeichnung von Sondereigentum in der Teilungserklärung als "Laden" hat nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter, wenn sich aus der Gemeinschaftsordnung ergibt, dass sämtliche Sondereigentumseinheiten nicht von vorneherein ausschließlich der Nutzung als Wohnraum oder als gewerbliche Räume zugeordnet werden.*)

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IBRRS 2007, 2689

OLG München, Beschluss vom 25.04.2007 - 32 Wx 52/07

Die Frage, ob das Prozessgericht oder das Wohnungseigentumsgericht zuständig ist, ist vom Gericht der Hauptsache auch noch in der Beschwerdeinstanz zu prüfen, wenn das erstinstanzliche Gericht trotz eindeutigen Klageantrags zum Prozessgericht das Verfahren als Wohnungseigentumsgericht geführt hat, ohne vorab über die Frage der Verfahrenszuständigkeit zu entscheiden.*)

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IBRRS 2007, 2629

BGH, Beschluss vom 15.03.2007 - V ZB 77/06

Lautet ein Titel auf die einzelnen Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft, sind nur diese berechtigt, aus dem Titel zu vollstrecken. Die Notwendigkeit der für die Tätigkeit ihres Rechtsanwalts im Vollstreckungsverfahren entstehenden Mehrvertretungsgebühr kann daher nicht mit der Begründung verneint werden, die Gebühr wäre nicht angefallen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband den Vollstreckungsauftrag erteilt hätte.*)

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IBRRS 2007, 2618

OLG Schleswig, Beschluss vom 08.12.2006 - 2 W 111/06

1. Voraussetzung einer sog. modernisierenden Instandsetzung ist stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich machen würde.*)

2. Liegt eine bauliche Veränderung vor, die eine ordnungsgemäße Instandsetzung überschreitet, und hat ein Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugestimmt, so ist er nach § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG grundsätzlich nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Das gilt auch dann, wenn er unvermeidbar aus der Maßnahme Nutzungen zieht, weil er hiervon wegen der Beschaffenheit der Maßnahme nicht ausgeschlossen werden kann.*)

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IBRRS 2007, 2616

OLG Hamburg, Beschluss vom 07.11.2006 - 2 Wx 105/06

1. Werden über Jahrzehnte abweichend von der Teilungserklärung verbrauchsabhängige Abrechnungen der Heizkosten vorgenommen, so führt dies zur Annahme einer konkludenten Vereinbarung.

2. Auch Erwerber können die Änderungsvereinbarung konkludent bestätigen.

3. Da ein Sonderrechtsnachfolger gemäß § 10 Abs. 3 WEG an wirksame Eigentümerbeschlüsse gebunden ist, ist es erforderlich, dass der Regelungsinhalt zumindest erkennbar ist.

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IBRRS 2007, 2580

OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2007 - 16 Wx 256/06

Zu der Frage, welcher Geschäftswert bei Anfechtung mehrerer Jahresabrechnungen und Wirtschaftpläne zu Grunde zu legen ist.

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IBRRS 2007, 2548

OLG Hamm, Beschluss vom 27.07.2006 - 15 W 440/05

Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, die auf der Grundlage einer Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen wird, führt regelmäßig zu einer unbilligen Benachteiligung der betroffenen Wohnungseigentümer und ist deshalb insoweit für ungültig zu erklären.*)

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IBRRS 2007, 2545

OLG Hamm, Beschluss vom 28.08.2006 - 15 W 15/06

Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, deren Erforderlichkeit als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, ist dem Grundbuchamt auch dann in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, wenn eine Eigentumsübertragung von einer GmbH & Co KG auf ihre beiden alleinigen Kommanditisten im Grundbuch vollzogen werden soll.*)

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IBRRS 2007, 2539

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.04.2007 - 3 Wx 53/07

1. Hält ein Beteiligter den gegen ihn gestellten Wohngeldanspruch im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde nur noch aus dem Gesichtspunkt der Aufrechnung für unbegründet, so stellt sich dies als entsprechende Beschränkung seines Rechtmittels dar.*)

2. Das Verbot, mit Wohngeldforderungen eine - streitige - Gegenforderung aufzurechnen, gilt auch, wenn die Gegenforderung nicht als Wohnungseigentümer erworben wurde (hier: Beschädigung des im Alleineigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Nachbarhauses).*)

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IBRRS 2007, 2508

OLG Schleswig, Beschluss vom 14.02.2007 - 2 W 173/06

1. § 172 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren entsprechend anwendbar.*)

2. Bestellt ist der Prozessbevollmächtigte, wenn er sich durch ausdrückliches oder stillschweigendes Handeln gegenüber dem Gericht zum Prozessbevollmächtigten bestellt hat. Dazu reicht es aus, wenn er in der Antragsschrift als solcher benannt wurde und durch die Entgegennahme der Zustellung der Antragsschrift sowie die Ausstellung und Rücksendung der Empfangsbescheinigung an das Gericht seine Bestellung erkennbar werden lässt.*)

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IBRRS 2007, 2491

OLG Schleswig, Beschluss vom 08.11.2006 - 2 W 137/06

Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermesssen zu. Deshalb lässt sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, das heisst, nicht mehr vertretbar wäre.*)

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IBRRS 2007, 2472

BGH, Beschluss vom 15.03.2007 - V ZB 1/06

1. § 47 WEG regelt nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gemäß § 47 WEG zu tragen haben.*)

2. § 16 Abs. 5 WEG nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden.*)

3. Das hat aber nicht zur Folge, dass solche Rechtsverfolgungskosten unter den kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nach Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in § 16 Abs. 2 WEG zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen, umzulegen. Dieser Übernahme des Ausgleichsmaßstabs steht § 16 Abs. 5 WEG nicht entgegen.*)

4. Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass "Verwaltungskosten" nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt dieser Umlegungsmaßstab auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten aus Binnenstreitigkeiten.*)

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IBRRS 2007, 2442

OLG München, Beschluss vom 25.10.2006 - 32 Wx 145/06

1. Zur Entscheidung über eine im Kostenfestsetzungsverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zugelassene weitere Beschwerde ist nicht der BGH, sondern das Oberlandesgericht berufen (Anschluss an BGH NJW 2004, 3412).*)

2. Die Sache wird wegen Abweichung von BGH Rpfleger 2006, 438 dem Bundesgerichtshof vorgelegt (in Anschluss an OLG Karlsruhe ZMR 2006, 710 f.).*)

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IBRRS 2007, 2438

LG Rostock, Urteil vom 16.02.2007 - 4 O 322/06

1. Die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei Vornahme eines einseitigen Rechtsgeschäftes zur Vorlage einer Originalvollmacht verpflichtet.

2. Der Verbraucher verliert seinen Verbraucherstatutus nicht dadurch, dass er sich eines Unternehmers als Vertreter bedient.

3. Wohnungseigentümergemeinschaften sind, sobald sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehmen, keine Verbraucher im Sinne des § 13 BGB. Sind die Eigentümer selbst an dem Abschluss des Rechtsgeschäftes nicht beteiligt, sind sie als vertragsfremde Dritte auch nicht in den Schutzbereich des § 13 BGB zu integrieren.

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IBRRS 2007, 2424

BGH, Beschluss vom 08.02.2007 - V ZB 156/06

Das Oberlandesgericht entscheidet über die sofortige weitere Beschwerde in Kostenfestsetzungsangelegenheiten, wenn nicht das Oberlandesgericht die Sache dem Bundesgerichtshof gemäß § 28 FGG zur Entscheidung vorgelegt hat.

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IBRRS 2007, 2416

OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.06.2006 - 20 W 494/04

1. Sachentscheidungen in Wohnungseigentumssachen sind der materiellen Rechtskraft in gleicher Weise zugänglich wie Urteile im Zivilprozess; sie entfalten damit Bindungswirkung für alle Beteiligten nach § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG.*)

2. Die materielle Rechtskraft erstreckt sich jedenfalls auf alle formell am Verfahren Beteiligten. Sie beschränkt sich inhaltlich auf den Entscheidungsgegenstand, das heißt auf das Bestehen oder Nichtbestehen der geltend gemachten Rechtsfolge auf Grund des zwischen den Parteien vorgetragenen bzw. von Amts wegen festgestellten Sachverhalts. Maßgebend ist insoweit der Beschlusstenor. Reicht er zur Identifizierung des Entscheidungsgegenstandes nicht aus, sind zur Auslegung des Tenors die Gründe heranzuziehen.*)

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IBRRS 2007, 2415

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.06.2006 - 20 W 152/04

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird.*)

2. Zur Einschränkung der Vermietbarkeit von Tiefgaragenstellplätzen durch Wohnungseigentümerbeschluss.*)

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IBRRS 2007, 2414

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.10.2006 - 20 W 178/03

1. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind.*)

2. Die Jahresabrechnung ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung; sie ist vielmehr eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. In der Jahresabrechnung sind mithin die tatsächlichen Beitragszahlungen der Wohnungseigentümer auszuweisen. Es bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wenn diese eine Jahresabrechnung wünschen, die offene Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt. Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer über einen längeren Zeitraum Eigentümerbeschlüsse mit einer entsprechenden oder "ähnlichen" Abrechnungsform hingenommen haben, indem sie sie nicht angefochten haben, reicht hierfür nicht aus.*)

3. Eine Vermögensübersicht ist nicht zwingend Bestandteil der Abrechnung; sie stellt in der Regel als Auskunft eine Information der Wohnungseigentümer dar. Ist sie jedoch im Einzelfall als Teil der Gesamtabrechnung gedacht und mithin auch Gegenstand des Eigentümerbeschlusses geworden, kann dieser auch auf Antrag für ungültig erklärt werden.*)

4. Zur Befugnis der Eigentümerversammlung, neben der Begründung von Beitragsforderungen durch Beschluss auch die Leistungszeit der entstandenen Forderungen zu bestimmen.*)

5. Im Wohnungseigentumsverfahren als echtem Streitverfahren besteht die Ermittlungspflicht des Gerichts nur insoweit, als der Vortrag der Beteiligten oder der im Übrigen festgestellte Sachverhalt Anlass zu weiteren Ermittlungen gibt.*)

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IBRRS 2007, 2413

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.10.2006 - 20 W 278/03

1. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbständige Rechnungsposten beschränkt werden. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind.*)

2. Die Jahresabrechnung ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung; sie ist vielmehr eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Werden dennoch in der Gesamtabrechnung Rechnungsabgrenzungsposten gebildet, die außerhalb des Abrechnungsjahres geleistete Zahlungen betreffen, so müssen diese jedenfalls offen und in übersichtlicher Weise ausgewiesen werden.*)

3. Es bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wenn diese eine Jahresabrechnung wünschen, die offene Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt. Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer über einen längeren Zeitraum Eigentümerbeschlüsse mit einer entsprechenden oder "ähnlichen" Abrechnungsform hingenommen haben, indem sie sie nicht angefochten haben, reicht hierfür nicht aus.*)

4. Eine Vermögensübersicht ist nicht zwingend Bestandteil der Abrechnung; sie stellt in der Regel als Auskunft eine Information der Wohnungseigentümer dar. Ist sie jedoch im Einzelfall als Teil der Gesamtabrechnung gedacht und mithin auch Gegenstand des Eigentümerbeschlusses geworden, kann dieser auch auf Antrag für ungültig erklärt werden.*)

5. Zur Verteilung von Kaltwasserkosten und Kabelanschlussgebühren in der Jahresabrechnung.*)

6. Im Wohnungseigentumsverfahren als echtem Streitverfahren besteht die Ermittlungspflicht des Gerichts nur insoweit, als der Vortrag der Beteiligten oder der im Übrigen festgestellte Sachverhalt Anlass zu weiteren Ermittlungen gibt.*)

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IBRRS 2007, 2412

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.08.2006 - 20 W 205/05

1. Zur Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum im Hinblick auf eine Markise.*)

2. Zur Auslegung einer vereinbarten Kostentragungsregelung in einer Teilungserklärung betreffend die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum.*)

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IBRRS 2007, 2411

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.09.2006 - 20 W 83/04

1. Zur Bestimmung der einem Sondernutzungsrecht unterfallenden Fläche des Gemeinschaftseigentums genügt die Bezugnahme in der Teilungserklärung auf einen Lageplan, der nicht der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG sein muss. Es genügt, dass die Flächen bestimmbar sind.*)

2. Für die Beurteilung der Übereinstimmung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit der Teilungserklärung ist deren Inhalt im Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich.*)

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IBRRS 2007, 2387

OLG München, Beschluss vom 27.03.2007 - 32 Wx 179/06

Enthält eine Teilungserklärung die Befugnis für die Eigentümer der Dachgeschosswohnungen, vorbehaltlich baubehördlicher Genehmigung in den Dachschrägen Fenster einzubauen, so umfasst dies auch den Einbau von Dachgaubenfenstern.*)

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IBRRS 2007, 2335

OLG München, Beschluss vom 03.04.2007 - 34 Wx 25/07

Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt.*)

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IBRRS 2007, 2332

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.07.2006 - 11 Wx 154/05

1. Ist weder ein Verwalter bestellt noch sind in der insoweit mittlerweile zerstrittenen Zweiergemeinschaft Mehrheitsbeschlüsse möglich, kann eine Begleichung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nur in der Weise durchgeführt werden, dass ein Wohnungseigentümer in Vorlage tritt und anschließend vom anderen Wohnungseigentümer Erstattung des auf diesen entfallenden Anteils verlangt.

2. Diese Zahlungsansprüche ergeben sich aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 683, 670 BGB.

3. Zur Frage der Verwirkung solcher Ansprüche.

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IBRRS 2007, 2327

BGH, Urteil vom 07.03.2007 - VIII ZR 125/06

Für eine Kaufpreisforderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus einem Gaslieferungsvertrag haftet die insoweit rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die jeweiligen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften demgegenüber nicht als Gesamtschuldner, auch nicht ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes neben bereits rechtskräftig (durch Versäumnisurteil) verurteilten weiteren Mitgliedern.*)

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IBRRS 2007, 2323

BGH, Beschluss vom 12.12.2006 - I ZB 83/06

1. Nach § 319 Abs. 1 ZPO sind offenbare Unrichtigkeiten in einem Urteil jederzeit von dem Gericht auch von Amts wegen zu berichtigen. Eine offensichtliche Unrichtigkeit in diesem Sinne liegt jedoch nur vor, wenn sie sich aus dem Zusammenhang des Urteils selbst oder aus den Vorgängen bei seiner Verkündung ergibt und wenn sie ohne weiteres erkennbar ist. Eine Rubrumsberichtigung ist nur zulässig, wenn die Identität der Partei, im Verhältnis zu der das Prozessrechtsverhältnis begründet worden ist, gewahrt bleibt.

2. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen, wie dies insbesondere bei Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenverhältnis der Fall ist.

3. Der von der Miteigentümergemeinschaft gebildete teilrechtsfähige Verband ist nicht Miteigentümer des Grundstücks.

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IBRRS 2007, 2304

OLG München, Beschluss vom 09.03.2007 - 32 Wx 177/06

1. Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen.*)

2. Das Verlangen nach Erstellung von Kopien der Einzelabrechnungen ist in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich.*)

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IBRRS 2007, 2303

OLG München, Beschluss vom 09.03.2007 - 34 Wx 4/07

Zum Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Aufteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Tiefgarage).*)

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IBRRS 2007, 2302

OLG München, Beschluss vom 08.03.2007 - 34 Wx 2/07

Wird die Vollmacht des Verwalters, zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen namens der Gemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, angezweifelt, weil der gefasste Bestellungsbeschluss aus formellen wie materiellen Gründen unwirksam sei, hat der Tatrichter die dazu maßgeblichen Tatsachen nach § 12 FGG von Amts wegen zu ermitteln. Durch die in § 13 Satz 3 FGG und § 26 Abs. 4 WEG vorgeschriebene Urkundenform ist er nicht gebunden.*)

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IBRRS 2007, 2301

OLG München, Beschluss vom 12.03.2007 - 34 Wx 114/06

Der Zwangsverwalter eines Wohnungs- oder Teileigentums ist verpflichtet, als Ausgabe der Verwaltung die so genannte Abrechnungsspitze der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen; es kommt nicht darauf an, ob er für den Zeitraum, den die Einzelabrechnung umfasst, schon als Zwangsverwalter bestellt war (Anschluss an BayObLG, FGPrax 1999, 138 = BayObLGZ 1999, 99).*)

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IBRRS 2007, 2300

BGH, Urteil vom 26.01.2007 - V ZR 175/06

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2007, 2299

AG Delmenhorst, Beschluss vom 22.11.2006 - 5C II 8021/05

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2007, 2298

LG Oldenburg, Beschluss vom 09.02.2007 - 8 T 39/07

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2007, 2296

OLG München, Beschluss vom 30.01.2007 - 34 Wx 128/06

Auch die Forderung eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG unterfällt in aller Regel dem Verbot der Aufrechnung mit Gemeinschaftsforderungen; dies gilt auch, soweit die Gemeinschaftsforderung ihren Rechtsgrund in einem Sonderumlagenbeschluss für diejenige Maßnahme hat, aus der der Eigentümer seinen Schadensersatzanspruch gemäß § 14 Nr. 4 WEG herleitet.*)

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IBRRS 2007, 2284

OLG Oldenburg, Beschluss vom 22.03.2007 - 6 W 47/07

1. Zu den "Kosten des Verfahrens" im Sinne des § 47 WEG gehören sowohl die gerichtlichen Kosten (Gerichtskosten) als auch die außergerichtlichen Kosten.

2. Im Rahmen eines Verfahrens nach §§ 43 ff WEG bezieht sich die vereinbarte Quote in einem Vergleichstenor wegen der "Kosten des Verfahrens" deshalb nicht nur auf die gerichtlichen, sondern auch auf die außergerichtlichen Kosten.

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IBRRS 2007, 2257

OLG Saarbrücken, Urteil vom 31.10.2006 - 4 U 612/05

Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann beim Abschluss von Versorgungsverträgen mit Energielieferern auch in eigenem Namen handeln. Ist im Wortlaut der Vertragserklärungen kein Anhaltspunkt für ein Vertreterhandeln zu erkennen, so lässt sich ein Handeln im Namen der Wohnungseigentümer nicht lediglich aus der Interessenlage der Vertragsparteien herleiten.*)

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IBRRS 2007, 2242

OLG Hamm, Beschluss vom 20.11.2006 - 15 W 166/06

1. Ist in der Vergangenheit (zeitlich vor dem Beschluss des BGH vom 20.09.2000) ein mehrheitlicher Eigentümerbeschluss gefasst worden, demzufolge jeder Wohnungseigentümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons bis zur Betonplatte selbst zu tragen hat, ist die Gemeinschaft auch dann nicht gehindert, im Wege eines abändernden Zweitbeschlusses die Instandhaltungslast insoweit wieder in eigene Regie zurück zu übernehmen, wenn ein einzelner Miteigentümer Kosten für die Sanierung des zu seiner Wohnung gehörenden Balkons zwischenzeitlich bereits aufgewendet hat.*)

2. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht eine solche Beschlussfassung aber nur dann, wenn sie sich nicht darauf beschränkt, die geänderte Regelung für die Zukunft in Kraft zu setzen, sondern auch eine Übergangsregelung für die bereits durchgeführte Balkonsanierung trifft, die dem Grundsatz der notwenigen Gleichbehandlung der Miteigentümer sowie der Gewährung von Vertrauensschutz gegenüber früher getroffenen gemeinschaftlichen Regelungen Rechnung trägt.*)

3. Eine danach erforderliche Regelung über die Erstattung der von einem einzelnen Wohnungseigentümer bereits aufgewendeten Kosten kann durch gerichtliche Entscheidung nach § 43 Abs. 2 WEG ersetzt werden.*)

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IBRRS 2007, 2171

KG, Beschluss vom 13.02.2007 - 24 W 347/06

1. Die Bezeichnung von Räumlichkeiten als "Laden" in einer Teilungserklärung bedeutet nicht, dass die Räume uneingeschränkt gewerblich genutzt werden dürfen, sondern enthält für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter des Inhalts, dass sich der einzelne Erwerber von Wohnungseigentum oder Teileigentum jedenfalls darauf verlassen kann, dass keine gewerbliche Nutzung zugelassen wird, die mehr als ein Laden stört oder sonst beeinträchtigt.*)

2. Nach allgemeinem Sprachgebrauch wird unter einem Laden eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann verstanden.*)

3. Die Zweckbestimmung als "Laden" steht einer Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten als "Begegnungsstätte für Menschen" entgegen, wenn bei einer typisierenden Betrachtungsweise davon auszugehen ist, dass die von der Begegnungsstätte ausgehenden Geräuschemissionen die anderen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigen, als dies bei einer Ladennutzung der Fall wäre.*)

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IBRRS 2007, 2159

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 28.02.2007 - 3 W 22/07

1. Der durch eine Auflassungsvormerkung gesicherte Käufer einer Eigentumswohnung ist im Grundbuchverfahren nicht berechtigt zur Einlegung einer sog. Fassungsbeschwerde mit dem Ziel der näheren Kennzeichnung von Sondernutzungsrechten im Wortlaut der Grundbucheintragung.*)

2. Hat das Grundbuchamt ein Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums an einer Wohnung wirksam durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (Teilungserklärung) gebucht, besteht kein Rechtsanspruch des Wohnungseigentümers auf eine weitergehende Kennzeichnung des Sondernutzungsrechts in dem Eintragungsvermerk.*)

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IBRRS 2007, 2098

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 26.01.2007 - 3 W 206/06

Ansprüche des früheren Verwalters einer Wohnanlage auf Ersatz von Aufwendungen können als verwirkt angesehen werden, wenn sie erst nach Ablauf von mehr als 10 Jahren nach endgültiger Leistungsverweigerung der Wohnungseigentümer erneut geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2007, 2093

BGH, Beschluss vom 08.02.2007 - VII ZB 89/06

Haben die durch den Verwalter vertretenen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Klage beauftragt und ist diese erhoben worden, bevor der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur fehlenden Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert hat (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154), ist die Erhöhungsgebühr nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO grundsätzlich erstattungsfähig.*)

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IBRRS 2007, 2079

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.03.2007 - 3 Wx 254/06

1. Macht die Gemeinschaft auf der Basis angefochtener Eigentümerbeschlüsse (hier: Jahresabrechnung 2004 und Wirtschaftsplan 2005) in den Tatsacheninstanzen erfolgreich ihren Wohngeldanspruch geltend und wird sodann in einem Parallelverfahren bestandskräftig die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse beschlossen, so ist der in der Rechtsbeschwerdeinstanz weiterverfolgte Antrag in Ermangelung einer Erledigungserklärung abzulehnen.*)

2. Auf nicht bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse einer korrigierten Jahresabrechnung 2004 oder der inzwischen vorgelegten Jahresabrechnung 2005 kann der Wohngeldanspruch im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht gestützt werden.*)

3. Da dem anwaltlich beratenen Wohnungseigentümer klar sein muss, dass er regelmäßig auch aufgrund angefochtener Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan bis zu deren rechtskräftiger Ungültigerklärung einstweilen zur Zahlung verpflichtet ist, entspricht es der Billigkeit, ihm trotz seines auf der unterbliebenen Erledigungserklärung der Antragstellerin basierenden Erfolges im dritten Rechtszug die Kosten der Vorinstanzen aufzuerlegen.*)

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IBRRS 2007, 2075

OLG Hamburg, Beschluss vom 16.11.2006 - 2 Wx 35/05

1. Der bloße Ausbau des Dachgeschosses und die Aufstockung des Dachgeschosses betreffen zwei grundlegend verschiedenartige Baumaßnahmen zur Herstellung von Wohnungen.

2. Grundsätzlich stellt eine erforderliche Erneuerung des Daches eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG dar, zu der alle Eigentümer gemeinschaftlich verpflichtet sind. Als Gegenstand der Verwaltung bedarf eine derartige Maßnahme gemäß den §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG einer entsprechenden Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Die Neueindeckung des Daches stellt keine Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG des einzelnen Wohnungseigentümers dar.

4. Nimmt ein einzelner Wohnungseigentümer die Neueindeckung des Dachs vor, ist eine Erstattungspflicht der Gemeinschaft nur dann als gegeben anzunehmen, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung es erfordert hätte, die vom einzelnen Miteigentümer eigenmächtig vorgenommenen Maßnahmen innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes durchzuführen.

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IBRRS 2007, 2069

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 03.11.1978 - VIII 121/77

1. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist ein vor den Verwaltungsgerichten anfechtbarer Verwaltungsakt.*)

2. Die Genehmigungspflicht nach § 12 LBO umfaßt auch die Fälle der Begründung von selbständigem Teileigentum an Garagen.*)

3. Die Genehmigung nach § 12 LBO ist zu versagen, wenn Wohnungseigentum in der Weise begründet werden soll, daß an notwendigen Garagen im Sinne des § 69 Abs. 2 und 4 LBO selbständiges, mit einem gesonderten Miteigentumsanteil verbundenes Teileigentum unabhängig von dem Wohnungseigentum an den dazugehörigen Wohnungen mit der Folge gebildet werden soll, daß die Garagen ohne die Wohnungen, denen sie zugeordnet sind, veräußert werden können. Durch eine derartige Begründung von Wohnungseigentum werden im Sinne des § 12 S. 2 LBO Verhältnisse geschaffen, die den Regelungen der Landesbauordnung insofern zuwiderlaufen, als durch sie die in § 69 Abs. 2, 4, 6, 7 und 11 LBO in Verb. mit § 4 Abs. 1 S. 2 LBO geregelte rechtliche Zuordnung notwendiger Garagen zu derjenigen Anlage, der die Garagen zu dienen bestimmt sind, beseitigt wird.*)

4. Nach der Regelung des § 69 Abs. 2, 4, 6, 7 und 11 LBO in Verb. mit § 69 Abs. 1 S. 2 LBO ist eine rechtliche Zuordnung notwendiger Stellplätze und Garagen zu derjenigen Anlage, der die Stellplätze und Garagen zu dienen bestimmt sind, in der Weise gewährleistet, daß der Eigentümer der einen Zu- und Abfahrtsverkehr verursachenden Anlage zugleich entweder der Eigentümer oder doch zumindest der Inhaber eines öffentlich-rechtlich gesicherten Nutzungsrechts der der Anlage dienenden notwendigen Stellplätze und Garagen sein soll, ohne daß er seine in bezug auf die notwendigen Stellplätze und Garagen bestehende Rechtsposition entgegen dem Willen der Baurechtsbehörde aufzugeben und damit den notwendigen Stellplätzen und Garagen die ihnen in § 69 Abs. 2, 4 u. 11 LBO zugewiesene Zweckbestimmung zu entziehen berechtigt wäre.*)

5. Baugrundstücke im Sinne des § 69 Abs. 6 LBO sind Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinne, Teile solcher, soweit sie bebaubar sind, sowie nebeneinander liegende Grundstücke, deren Zusammengehörigkeit durch Baulast i. S. des § 4 Abs. 1 S. 2 LBO gesichert ist.*)

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IBRRS 2007, 2064

OLG Schleswig, Beschluss vom 27.01.1999 - 2 W 90/98

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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