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Volltexturteile nach Sachgebieten

6101 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2007, 0250

OLG München, Beschluss vom 24.01.2007 - 34 Wx 110/06

1. Wird ein Eigentümerbeschluss von mehreren Wohnungseigentümern jeweils selbstständig angefochten und nimmt das Amtsgericht eine Verfahrenszusammenführung nicht vor, so tritt in den weiteren Anfechtungsverfahren Erledigung der Hauptsache ein, wenn in einem Verfahren der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses rechtskräftig abgewiesen wird und die übrigen anfechtenden Wohnungseigentümer an diesem Verfahren auch formell beteiligt waren (vgl. BayObLG vom 27.2.2003, 2Z BR 135/02 = ZMR 2003, 590).*)

2. Ein Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu verpflichten, einem Wohnungseigentümer eine bestimmte Nutzungsform seines Wohnungseigentums zu untersagen, hat nicht den gleichen Verfahrensgegenstand wie der Antrag eines Wohnungseigentümers gegen den anderen Wohnungseigentümer, die beanstandete Nutzung zu unterlassen. Besteht jedoch kein individueller Anspruch auf Unterlassung, ist in der Sache auch kein Anspruch aus dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung gegeben.*)

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IBRRS 2007, 0249

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.01.2007 - 3 Wx 139/06

Ob der WEG-Verwalter aufgrund des Verwaltervertrages oder einer Vollmacht berechtigt war, seinerseits die Gemeinschaft in den Tatsacheninstanzen anwaltlich vertreten zu lassen, ist unerheblich, wenn die Gemeinschaft den Verwalter in der Rechtsbeschwerdeinstanz rückwirkend ermächtigt, in ihrem Namen das Verfahren zu führen und Anwälte zu beauftragen.

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IBRRS 2007, 0247

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 - 11 Wx 72/05

1. Ist in einer Teilungserklärung geregelt, dass eine Tiefgarage eine eigene Teileigentumseinheit bildet, deren Sondereigentum mehreren Miteigentümern als Bruchteilseigentümern zusteht, so sind für Streitigkeiten innerhalb dieser Bruchteilsgemeinschaft die allgemeinen Prozessgerichte zuständig.

2. Die erstmalige Herstellung eines mangelfreien und plangerechten Zustandes des Gemeinschaftseigentums bei Planungsfehlern oder von Anfang an vorhandenen Baumängeln, deren Beseitigung vom Bauträger nicht mehr erreicht werden kann, gehören zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bzw. ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung. Der Anspruch richtet sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Bestand. Er steht jedem Wohnungseigentümer zu, gründet sich auf das Eigentum, unterliegt der Verwirkung und Verjährung und kann auch von den Bruchteilseigentümern einer Wohn- oder Teileigentumseinheit geltend gemacht werden.

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IBRRS 2007, 0246

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 - 11 Wx 74/05

1. Balkonbrüstungen bzw. Balkongeländer gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

2. Da eine Balkontrennwand die äußere Gestaltung des Gebäudes beeinflusst, ist sie regelmäßig ebenfalls dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen.

3. Zu der Frage, ob eine Teilungserklärung dahin auszulegen ist, dass für die Instandsetzung und –haltung einer Balkontrennwand der Sondernutzungsberechtigte und nicht die Gemeinschaft verantwortlich sein soll.

4. Zu der Frage, ob eine Teilungserklärung dahin auszulegen ist, dass anstelle von der Gemeinschaft die Kosten für die Instandsetzung und –haltung der Bodenplatte vom jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind.

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IBRRS 2007, 0232

OLG München, Beschluss vom 13.06.2006 - 32 Wx 79/06

Eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht berechtigt den Vollmachtnehmer nicht zur Abgabe von Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt, die ihm durch eine interne Abrede mit dem Vollmachtgeber in derselben Urkunde untersagt sind, wenn evident ist, dass dem Vollmachtgeber durch die Erklärung ein Vermögensschaden entsteht.*)

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IBRRS 2007, 0229

OLG Köln, Beschluss vom 05.09.2006 - 16 Wx 154/06

Zu der Frage, ob der nachträgliche Einbau von Heizkostenverbrauchsgeräten unverhältnismäßig ist.

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IBRRS 2007, 0204

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 29.09.2006 - 5 T 51/06

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist verpflichtet, die Wohnungseigentümer bei der Umstellung der Heizungsanlage auf Gas auf bestehende Förderungsmöglichkeiten hinzuweisen. Unterlässt er dies, macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Schadensersatzanspruch ist jedoch wegen Mitverschuldens zu mindern, wenn die Wohnungseigentümer bei zumutbarer Sorgfalt hätten erkennen können, dass ihnen Fördermittel zustehen.*)

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IBRRS 2007, 0194

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.01.2007 - 3 Wx 199/06

Die über längere Zeiträume, verbunden mit der Möglichkeit dauernder Beobachtung und Weiterverwendung der gespeicherten Bilder erfolgte, gezielte Videoüberwachung eines bestimmten Teiles einer gemeinschaftseigenen Hoffläche durch einen Wohnungseigentümer zum Zwecke der Dokumentation etwaiger Sachbeschädigungen seines Kraftfahrzeugs auf dem seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplatz stellt eine zu unterlassende unverhältnismäßige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer dar, die den überwachten Teil auf dem Weg zu ihrem Wohnungseigentum notwendigerweise begehen müssen.*)

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IBRRS 2007, 0129

OLG Hamm, Beschluss vom 18.09.2006 - 15 W 259/05

1. Wird im Zuge der Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit Sondereigentum an einem Grundstücksteil, der aus Rechtsgründen nicht sondereigentumsfähig ist, im Grundbuch eingetragen, so entsteht ein sog. isolierter oder sondereigentumsloser Miteigentumsanteil.*)

2. Ein isolierter Miteigentumsanteil kann nicht auf Dauer bestehen bleiben. Ist der vermeintliche Gegenstand des Sondereigentums schlechthin sondereigentumsunfähig, so besteht in der Regel ein Anspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Übernahme des isolierten Miteigentumsanteils.*)

3. Bis zur Behebung des gesetzlich nicht vorgesehenen Zustandes unterliegt der Inhaber des isolierten Miteigentumsanteils den Regeln des WEG. Er ist deshalb auch zur anteiligen Kostentragung verpflichtet.*)

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IBRRS 2007, 0127

OLG München, Beschluss vom 22.12.2006 - 32 Wx 165/06

1. Wird die Zwangsverwaltung über Wohnungseigentum wegen Zuschlags in der Zwangsversteigerung aufgehoben, so ist der Verwalter weiterhin befugt, anhängige Verfahren nach § 43 Abs.1 Nr. 4 WEG aus der Zeit seiner Amtstätigkeit auf der Aktiv- und Passivseite fort zu führen.*)

2. Bei Eigentümerbeschlüssen, durch die aufgrund einer Öffnungsklausel der vereinbarte Verteilungsschlüssel abgeändert werden soll, muss sich aus dem Protokoll zumindest eindeutig ergeben, zu welchem Antrag eine Abstimmung erfolgt ist und welches Abstimmungsergebnis erzielt wurde, damit auf eine konkludente Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses geschlossen werden kann.*)

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IBRRS 2007, 0117

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.08.2005 - 3 Wx 89/05

1. Nimmt die Teilungserklärung auf den als Anlage beigefügten Verwaltervertrag Bezug, der die vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund erlaubt, so ist die Auslegung gerechtfertigt, dass auch die Abberufung des Verwalters eines wichtigen Grundes bedarf.*)

2. Ein wichtiger Abberufungsgrund kann darin erblickt werden, dass es der Verwalter über Monate hinweg versäumt hat, für einen ausreichenden Gebäudeversicherungsschutz zu sorgen. Dies setzt jedoch voraus, dass im Zeitraum der Pflichtverletzung zumindest eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden hat.*)

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IBRRS 2007, 0107

OLG Schleswig, Beschluss vom 30.03.2006 - 2 W 191/05

1. Sieht eine Bestimmung der Teilungserklärung vor, dass Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden), von diesem auf seine Kosten in Stand zu setzen und in Stand zu halten sind, so meint diese Bestimmung nach ihrem Sinn und Zweck nur solche Bauteile, die dem ausschließlichen Gebrauch des Wohnungseigentümers dienen.

2. Das ist bei dem Fußbodenaufbau der Balkone, dessen Sanierung die Entfernung des Fliesenbelags erfordert, nicht der Fall. Denn der unbefangene Betrachter, dessen Sicht für die Auslegung von Teilungserklärungen maßgebend ist, würde es als wenig naheliegend empfinden, wenn er als Wohnungseigentümer nach dieser Bestimmung zur Beseitigung derartiger Schäden auf eigene Kosten verpflichtet wäre.

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IBRRS 2007, 0106

OLG Schleswig, Beschluss vom 12.07.2006 - 2 W 79/06

Wird die "Zustimmung zu den Erklärungen im Vertrag" und nicht die "Zustimmung zum Erwerber" vom Verwalter gefordert, so ist darin die Aufforderung zur Zustimmung zum Vertragsinhalt zu verstehen, und nicht die bloße Zustimmung zur Person des Erwerbers.

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IBRRS 2007, 0088

OLG Saarbrücken, Urteil vom 31.10.2006 - 4 U 612/05-232

Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann beim Abschluss von Versorgungsverträgen mit Energielieferern auch in eigenem Namen handeln. Ist im Wortlaut der Vertragserklärungen kein Anhaltspunkt für ein Vertreterhandeln zu erkennen, so lässt sich ein Handeln im Namen der Wohnungseigentümer nicht lediglich aus der Interessenlage der Vertragsparteien herleiten.*)

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IBRRS 2007, 0038

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.08.2006 - 20 W 215/06

1. Regelungslücken einer Gemeinschaftsordnung können durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung geschlossen werden, wenn die "einfache" oder erläuternde Auslegung der Gemeinschaftsordnung eine planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke ergibt. Kennzeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, dass der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist.

2. Die Anlegung des Wohnungsgrundbuchs verschafft dem Sondereigentümer eine gesicherte Rechtsposition, die als Anwartschaft auf Erlangung von Sondereigentum charakterisiert wird. Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit Anlegung des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs einmal wirksam entstanden, dann wohnt ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes (Gebäudes) unabdingbar inne.

3. Trotz des Fehlens von Sondereigentum gilt ab Anlegung entsprechender Grundbuchblätter für das Rechtsverhältnis der betroffenen Eigentümer das Wohnungseigentumsgesetz. Da das Miteigentum stets die vollen Mitgliedschaftsrechte gewährt, kann auch ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum noch nicht errichtet oder fertig gestellt worden ist, bereits sein Stimmrecht in der Versammlung ausüben.

4. Zu der Frage, ob bei Unmöglichkeit der Bildung des Sondereigentums ein Anspruch auf Änderung des Gründungsakts besteht.

5. Zu den Voraussetzungen des Verzichts auf das Stimmrecht.

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IBRRS 2007, 0037

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.08.2006 - 20 W 214/06

1. Regelungslücken einer Gemeinschaftsordnung können durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung geschlossen werden, wenn die "einfache" oder erläuternde Auslegung der Gemeinschaftsordnung eine planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke ergibt. Kennzeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, dass der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist.

2. Die Anlegung des Wohnungsgrundbuchs verschafft dem Sondereigentümer eine gesicherte Rechtsposition, die als Anwartschaft auf Erlangung von Sondereigentum charakterisiert wird. Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit Anlegung des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs einmal wirksam entstanden, dann wohnt ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes (Gebäudes) unabdingbar inne.

3. Trotz des Fehlens von Sondereigentum gilt ab Anlegung entsprechender Grundbuchblätter für das Rechtsverhältnis der betroffenen Eigentümer das Wohnungseigentumsgesetz. Da das Miteigentum stets die vollen Mitgliedschaftsrechte gewährt, kann auch ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum noch nicht errichtet oder fertig gestellt worden ist, bereits sein Stimmrecht in der Versammlung ausüben.

4. Zu der Frage, ob bei Unmöglichkeit der Bildung des Sondereigentums ein Anspruch auf Änderung des Gründungsakts besteht.

5. Zu den Voraussetzungen des Verzichts auf das Stimmrecht.

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IBRRS 2007, 0013

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.09.2006 - 20 W 209/06

1. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus beschlossenen Einzelabrechnungen verjähren gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern in drei Jahren.

2. § 167 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren entsprechend anwendbar*)

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IBRRS 2007, 0012

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.09.2006 - 20 W 241/05

1. Ein an einem Wohnungseigentum bzw. Teileigentum in Bruchteilsgemeinschaft Beteiligter ist berechtigt, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung alleine anzufechten.*)

2. Stellt die Teilungserklärung für die Verteilung der Lasten und Kosten auf die Wohnfläche ab, so tritt bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohnfläche die Nutzfläche.*)

3. Ist die Wohn- und Nutzfläche Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums, so brauchen diese zwar grundsätzlich nicht in der Teilungserklärung festgelegt werden; ist dies aber so, sind im Zweifel die dort genannten Flächenangaben verbindlich.*)

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IBRRS 2007, 0008

OLG München, Beschluss vom 22.11.2006 - 34 Wx 55/06

1. Am Rechtsbeschwerdeverfahren können grundsätzlich nur diejenigen förmlich beteiligt sein, die auch Beteiligte des Beschwerdeverfahrens waren.*)

2. Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, dass diese sachlich richtige Jahresabrechnungen vorlegen.*)

3. Solange die vom Verwalter vorgelegte, den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern nicht abgelehnt oder ein die Abrechnung bestätigender Eigentümerbeschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist, kann kein Wohnungseigentümer vom Verwalter eine neue Abrechnung beanspruchen.*)

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Online seit 2006

IBRRS 2006, 4487

OLG München, Beschluss vom 07.11.2006 - 34 Wx 79/06

Zur Feststellung der Verfahrensunfähigkeit bei mangelnder Mitwirkung eines Betroffenen, der im Wohnungseigentumsverfahren Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche verfolgt.*)

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IBRRS 2006, 4486

OLG München, Beschluss vom 09.10.2006 - 32 Wx 116/06

1. Der in der Teilungserklärung vorgesehene Betrieb einer Gaststätte in einem offenen Einkaufszentrum wird nicht dadurch unzulässig, dass in angrenzenden anderen Gewerbebetrieben Geruchsbelästigungen auftreten, die nicht auf einen bestimmungswidrigen Gebrauch der Gaststätte zurückzuführen sind.*)

2. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist zwischen Teileigentümern jedenfalls dann nicht gegeben, wenn die Immissionen Folge einer nach Vereinbarung und Teilungserklärung zulässigen Nutzung sind.*)

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IBRRS 2006, 4485

OLG München, Beschluss vom 12.10.2006 - 32 Wx 124/06

Für die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen kann neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung in Anspruch genommen werden.*)

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IBRRS 2006, 4484

OLG München, Beschluss vom 15.11.2006 - 34 Wx 118/06

Erledigt sich ein Beschlussanfechtungsverfahren in der Hauptsache, ist ein Antrag, mit dem die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses weiterverfolgt wird, unzulässig. Ebenfalls regelmäßig mangels Rechtsschutzinteresses unzulässig ist ein Antrag, nunmehr die Rechtswidrigkeit des Eigentümerbeschlusses festzustellen.*)

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IBRRS 2006, 4483

OLG München, Beschluss vom 16.11.2006 - 32 Wx 125/06

Ein Beschluss über eine Sonderumlage, die nach Miteigentumsanteilen zu erbringen ist, zur Bezahlung offener Rechtsanwaltskosten entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geschuldet werden.*)

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IBRRS 2006, 4478

OLG München, Beschluss vom 06.11.2006 - 34 Wx 105/06

1. Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen zu dauernden Wohnzwecken stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung.*)

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die u.a. aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen als selbständigen Teileigentumseinheiten besteht, dass die Hobbyräume ausgebaut und mit den Wohnungen verbunden werden dürfen, so liegt darin in der Regel eine Vereinbarung, dass der Ausbau der Hobbyräume in Wohnräume gestattet ist und diese Räume dann zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden dürfen.*)

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IBRRS 2006, 4477

OLG München, Beschluss vom 08.11.2006 - 34 Wx 45/06

Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt den Vertragspartner des Verwalters jedoch unangemessen und ist deshalb unwirksam.*)

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IBRRS 2006, 4473

OLG München, Beschluss vom 20.09.2006 - 32 Wx 139/06

§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG ist zwingendes Recht. Die Wohnungseigentümer können sich jedoch schuldrechtlich verpflichten, über das Wohnungseigentum nicht zu verfügen, wenn andere Wohnungseigentümer nicht zustimmen, ohne dass hier ein wichtiger Grund vorliegen muss.*)

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IBRRS 2006, 4472

OLG München, Beschluss vom 04.08.2006 - 32 Wx 68/06

Zur Auslegung des Umfangs der Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses.*)

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IBRRS 2006, 4471

OLG München, Beschluss vom 18.09.2006 - 34 Wx 81/06

Zur Auslegung einer Gemeinschaftsordnung, nach der die benutzungsberechtigten Sondereigentümer der gemeinsamen Anlagen kostentragungspflichtig sind, und wenn aus tatsächlichen Gründen einige Sondereigentümer diese nicht nutzen können (hier: Warmwasserversorgungseinrichtung).*)

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IBRRS 2006, 4467

OLG München, Beschluss vom 13.12.2006 - 34 Wx 109/06

1. Durch die Errichtung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Gebäuden werden in der Regel alle Eigentümer in ihren Rechten betroffen. Der Errichtung müssen daher auch alle Eigentümer zustimmen.*)

2. Die in der Teilungserklärung enthaltene Berechtigung der Miteigentümer eines Gebäudes einer Mehrhausanlage, Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum in ihrem Gebäude ohne die Mitwirkung der Miteigentümer der anderen Gebäude zu regeln, umfasst nicht die Genehmigung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach ihres Gebäudes.*)

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IBRRS 2006, 4437

OLG München, Beschluss vom 08.12.2006 - 34 Wx 103/06

Zum Rechtsschutzinteresse für den Antrag auf Ungültigerkärung eines Eigentümerbeschlusses,

1. der den Wohnungseigentümern eine Frist zur Stellungnahme zu Sanierungsangeboten mit der Ankündigung setzt, sodann in das schriftliche Umlaufverfahren einzutreten;

2. der den Antrag eines Wohnungseigentümers auf Anbringung einer Markise ablehnt und der (nur) von einem anderen Wohnungseigentümer angefochten wird.*)

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IBRRS 2006, 4402

BGH, Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 62/06

1. Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringen können.*)

2. Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen.*)

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IBRRS 2006, 4384

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.11.2006 - 3 Wx 197/06

1. Der Einbau einer Klimaanlage, der Kernbohrungen von maximal 50 mm im Außenmauerwerk, das Anbringen eines 6x9 cm großen weißen Kunststoffkanals auf der weiß verputzten Außenwand der zur Dachgeschosswohnung des Sondereigentümers gehörenden Loggia sowie ein auf der Loggia aufgestellte, von außen nicht sichtbares Gerät erfordert, bedarf als bauliche Veränderung – mangels erheblichen Nachteils - nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.*)

2. Entstehen durch den Betrieb der Klimaanlage Geräuschemissionen, die vor dem Dachgeschossfenster der Eigentumswohnung des Nachbarn den zulässigen Lärmimmissionsrichtwert der TA Lärm für reine Wohngebiete mit nachts 35 dB (A) deutlich überschreiten (48,7 dB (A), so liegt hierin kein rechtlich relevanter Nachteil, wenn der Nachbar in Kenntnis des die zu erwartenden Geräuschimmissionen beschreibenden Sachverständigengutachtens sein – nicht an eine besondere Form gebundenes - Einverständnis mit der Installation der Klimaanlage erklärt hat.*)

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IBRRS 2006, 4383

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2006 - 3 Wx 194/06

1. Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung lässt die darin enthaltene Heizkostenabrechnung bestandskräftig werden, auch wenn der Verteilungsmaßstab wegen Verstoßes gegen § 9a HeizkostenVO unrichtig war.*)

2. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Neuberechnung im Wege des Zweitbeschlusses kann nicht auf Umstände gestützt werden, die bei der Beschlussfassung bereits bekannt waren (hier: Sachverständigengutachten, das die ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für sämtliche beheizte Flächen verneint).*)

3. Kann für sämtliche beheizte Flächen einer Wohnungseigentumsanlage der Wärmeverbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden, (hier: ungleichmäßige Durchströmung der Heizkörper), so kann dieser Mangel bei der Beurteilung des Vorliegens einer ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung (§ 9a HeizkostenVO) nicht deshalb vernachlässigt werden, weil er „im Prinzip bei allen Heizkörpern des Hauses“ auftritt.*)

4. Sind die Heizkosten nach § 9a Abs. 2 HeizkostenVO zu verteilen, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht verlangen, dass die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab zugrunde gelegt wird. Er hat lediglich Anspruch auf eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende erneute Willensbildung der Gemeinschaft unter Beachtung der Vorgaben der §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 HeizkostenVO.*)

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IBRRS 2006, 4352

VGH Bayern, Urteil vom 22.11.2006 - 8 BV 05.1918

1. Im Recht der Sondernutzungsgebühren nach Art. 18 ff. BayStrWG ist die Heranziehung eines einzelnen Wohnungseigentümers als Gesamtschuldner für eine die Wohnanlage betreffende Sondernutzung unzulässig. Gebührenschuldner ist vielmehr im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05, IBR 2005, 517) die Gemeinschaft selbst.*)

2. Eine Satzungsbestimmung, die für nicht gesondert geregelte Sondernutzungstatbestände die entsprechende Anwendung solcher geregelter Tatbestände anordnet, welche den nicht geregelten Tatbeständen am ähnlichsten sind, verstößt gegen den Grundsatz der Tatbestandsmäßigkeit der Abgabeschuld und ist nichtig.*)

3. Die Erhebung von Sondernutzungsgebühren setzt nicht voraus, dass für die Sondernutzung eine Erlaubnis erteilt ist.*)

4. Bei Sondernutzungen für die Inanspruchnahme des Luftraums über öffentlichen Straßen außerhalb des Verkehrsraums (z.B. Balkon) ist die Gebührenschuld grundsätzlich nur nach dem wirtschaftlichen Interesse des Gebührenschuldners zu bemessen. Dieses darf in entsprechender Anwendung von § 905 BGB nur bis zu der Grenze herangezogen werden, innerhalb der der Träger der Straßenbaulast noch ein Interesse am Ausschluss von Einwirkungen auf den Luftraum über der Straße hat.*)

5. Zur Anwendung des Grundsatzes der Verwirkung bei Sondernutzungsgebühren.*)

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IBRRS 2006, 4348

OLG München, Beschluss vom 15.11.2006 - 34 Wx 97/06

Das Wohnungseigentumsgericht kann regelmäßig einen Eigentümerbeschluss, der fristgerecht angefochten wurde, auch dann wegen inhaltlicher Mängel für ungültig erklären, wenn im Anfechtungsverfahren festgestellt wird, dass die für das Entstehen eines Eigentümerbeschlusses erforderliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses unterblieben ist. Voraussetzung ist jedoch, dass das Gericht in der Lage ist, das Beschlussergebnis zweifelsfrei festzustellen und so den Tatbestand für das Entstehen eines Eigentümerbeschlusses zu komplettieren.*)

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IBRRS 2006, 4344

OLG Köln, Beschluss vom 15.08.2005 - 17 W 161/05

Ist die Mehrvertretungsgebühr vor Verkündung der BGH-Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (IBR 2005, 517) entstanden, so ist sie auch weiterhin erstattungsfähig.

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IBRRS 2006, 4329

OLG Celle, Beschluss vom 28.11.2006 - 4 W 241/06

Kosten eines Aufzuges und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht nutzen. Eine Freistellung nicht nutzender Teil- und Wohnungseigentümer von diesen Kosten setzt eine eindeutige Bestimmung in der die Kostenverteilung regelnden Teilungserklärung voraus. Sieht diese eine Ausscheidung solcher Kosten vor, die nur einem Teil- oder Wohnungseigentümer zugeordnet werden und die dieser allein tragen müsse, rechtfertigt dies nicht die Freistellung von Teil- und Wohnungseigentümern ohne Nutzungsinteresse, wenn im Übrigen Aufzug und Treppenhaus von mehreren Teil- und Wohnungseigentümern genutzt werden.*)

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IBRRS 2006, 4325

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 03.02.2006 - 5 W 125/05-36

Ist in der Teilungserklärung eine Wohnnutzung festgeschrieben, so kann eine Wohnung nicht als Hotelzimmer genutzt werden.

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IBRRS 2006, 4323

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.01.2006 - 3 Wx 145/05

Zu der Frage, ob dem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Wohnungserwerber ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung zusteht.

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IBRRS 2006, 4284

OLG München, Beschluss vom 25.07.2006 - 32 Wx 76/06

Werden Beträge für "betreutes Wohnen" aus dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich an die Betreuungsgesellschaft gezahlt, so sind diese Beträge in die Jahresabrechnung aufzunehmen, unabhängig davon, ob die Bezahlung dieser Beträge aus dem Verwaltungsvermögen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat. Das Bestehen eventueller Rückforderungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines einzelnen Wohnungseigentümers ist in einem Verfahren über die Bezahlung eines bestandskräftig beschlossenen Nachzahlungsbetrags nicht zu prüfen.*)

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IBRRS 2006, 4283

OLG München, Beschluss vom 24.07.2006 - 32 Wx 77/06

Eine Mitarbeiterin des Verwalters, der eine EC-Karte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen ist und die Zugang zum Ordner mit der Geheimzahl hat, ist Erfüllungsgehilfin des Verwalters hinsichtlich der Pflicht, die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten.*)

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IBRRS 2006, 4275

LG Saarbrücken, Beschluss vom 07.12.2005 - 1 WEG II 47/05

1. Eine objektive optische Beeinträchtigung eines Objekts im Miteigentums, die die Grenze des Hinzunehmenden überschreitet, ist nicht schon dann gegeben, wenn durch eine Begrünung eine optische Veränderung herbeigeführt wird. Im Hinblick auf die hohe Bedeutung, die Grünflächen gerade auch innerhalb von Siedlungsräumen beigemessen werden (vgl. etwa § 2 Nr. 2 Saarländisches Naturschutzgesetz und die Grünordnungen der Kommunen), ist die Anlage von Grünflächen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine optisch nachteilige Maßnahme.

2. Ein Wohnungseigentümer kann sich nicht gegen jede bauliche Veränderung wehren. Maßnahmen, die zu keinem Nachteil führen, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, müssen gemäß § 14 Nr. 1 WEG hingenommen werden.

3. Die Vermietung von Stellplätzen auf einem Garagendeck ist nicht an § 22 WEG zu messen, da dieser nur Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung regelt. Vielmehr ist mit § 139 BGB die allgmeine Regelung heranzuziehen.

4. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Unterlassung unzulässiger Nutzung und baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums selbst geltend machen, ohne dass es einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer bedarf.

5. Einer Antragserweiterung oder Antragsänderung auch noch im Beschwerdeverfahren ist unter den Voraussetzungen der §§ 263, 533 ZPO zulässig, also wenn die Sachdienlichkeit hierfür spricht oder der Gegner dem zustimmt. Sachdienlichkeit ist gegeben, wenn dadurch ein weiterer Streit der Beteiligten in einem neuen Verfahren in Wohnungseigentumssachen aufgrund eines verwandten Sachverhalts vermieden wird.

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IBRRS 2006, 4273

OLG München, Beschluss vom 18.07.2006 - 32 Wx 90/06

Zur Auslegung einer Teilungserklärung, nach der "Teileigentumseinheiten ... zu beliebigen gewerblichen Zwecken verwendet werden" dürfen, im Hinblick auf die Frage der baulichen Veränderung.*)

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IBRRS 2006, 4245

OLG Hamm, Beschluss vom 18.05.2006 - 15 W 25/06

1. Die Verpflichtung des Gerichts, dem Bevollmächtigten eines Verfahrensbeteiligten auf Verlangen eines anderen Beteiligten den Nachweis seiner Bevollmächtigung durch eine öffentlich beglaubigte Vollmacht aufzugeben (§ 13 Satz 3 FGG), findet im Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ihre Grenze.*)

2. Das Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung eines Beschlusses über den Wirtschaftplan entfällt, wenn eine bestandskräftige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr vorliegt und der anfechtende Wohnungseigentümer sämtliche Wohngeldvorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan gezahlt hat.*)

3. Im Verfahren nach dem WEG kann eine zulässig erhobene sofortige Beschwerde, die sich zunächst auf eine Teilanfechtung der Entscheidung des Amtsgerichts beschränkt, auch nach Ablauf der Beschwerdefrist auf weitere Verfahrensgegenstände erweitert werden, über die durch den angefochtenen Beschluss entschieden worden ist.*)

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IBRRS 2006, 4225

OLG München, Beschluss vom 14.09.2006 - 34 Wx 49/06

1. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung, ob ihre Teilnahme veranlasst ist, gegeben wird (BayObLG WuM 1985, 100). Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Ladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist.*)

2. Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage reicht in der Einberufung der Eigentümerversammlung die Angabe "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung" nicht aus, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll.*)

3. Zur Kostentragungspflicht des Verwalters bei fehlerhafter Einberufung der Eigentümerversammlung.*)

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IBRRS 2006, 4224

OLG Köln, Beschluss vom 17.05.2006 - 16 Wx 228/05

Ist in einer Teilungserklärung vorgesehen, dass der Verwalter zur Vertretung der Gemeinschaft vor Gericht berechtigt ist, so ist der Verwalter wegen des Interessenkonflikts dennoch nicht zur Vertretung berechtigt in Verfahren, in denen Eigentümer die Feststellung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter beantragen.

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IBRRS 2006, 4223

OLG Köln, Beschluss vom 02.05.2006 - 16 Wx 38/06

Zur Frage der Begründetheit von Anträgen, mit denen ein Beschluss über die Verlängerung einer Verwalterbestellung angefochten bzw. die Unterlassung einer Neubestellung verlangt werden.

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IBRRS 2006, 4222

OLG Köln, Beschluss vom 28.04.2006 - 16 Wx 34/06

Gehört die Wohnung getrennt lebenden Eheleuten und erteilt der Betreuer eines Ehegatten eine Stimmrechtsvollmacht, so liegt ohne das Hinzutreten weiterer Umstände nicht zugleich auch eine stillschweigende Bevollmächtigung durch den anderen Ehegatten vor.

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IBRRS 2006, 4221

OLG Köln, Beschluss vom 06.02.2006 - 16 Wx 197/06

1. Der Mieter eines Wohnungseigentümers kann die Miete mindern und ggf. das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn er von einem anderen Wohnungseigentümer beleidigt und bedroht wird.

2. Der vermietende Wohnunsgeigentümer kann in einem solchen Fall vom beleidigenden Wohnungseigentümer den Mietausfall als Schadensersatz verlangen.

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