Gesamtsuche

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 19.04.2023 - VIII ZR 280/21

Zur Frage der "fiktiven" Schadensbemessung im Mietrecht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 26.04.2022 - VIII ZR 364/20, Rz. 8 ff., IMRRS 2022, 1692 = NJW-RR 2022, 1307; vom 10.05.2022 - VIII ZR 277/20, Rz. 14 ff., IMRRS 2022, 1693 = NJW-RR 2022, 1460; IMR 2021, 239).*)

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Wohnraummiete

BGH, Beschluss vom 26.04.2022 - VIII ZR 364/20

ohne amtlichen Leitsatz

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Pacht

LG Köln, Urteil vom 28.06.2021 - 7 O 247/19

1. Schadensersatzansprüche wegen vertraglich übernommener und nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind als Schadensersatz statt der Leistung zu behandeln.

2. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache sind als Verletzung einer Nebenpflicht des Mieters zu behandeln.

3. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung kann bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden beschränkt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.

4. Soweit dem Pächter auch noch auferlegt wird, das Objekt bei Beendigung des Vertrags "bezugsfertig" zu übergeben, folgt daraus kein Summierungseffekt, der die Unwirksamkeit der Klausel begründet.

5. Eine Vorteilsausgleichung findet nicht statt, wenn diese auf einer Verzögerung bzw. Unterlassung der vertraglich geschuldeten Mängelbeseitigung beruht.

6. Auch wenn eine Reparatur nur zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands führt, findet eine Vorteilsausgleichung nicht statt.

7. Die Rückgabe von Räumen an den Verpächter setzt regelmäßig voraus, dass ihm die Schlüssel dazu ausgehändigt werden und der Pächter die darin von ihm untergebrachten Einrichtungsgegenstände entfernt. Bleiben erhebliche Teile des Mobiliars zurück, ist die Rückgabe nicht vollzogen.

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 IMR 2021, 464

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 31.03.2021 - XII ZR 42/20

Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB (im Anschluss an BGH, BGHZ 86, 71 = NJW 1983, 679, und BGH, IMR 2014, 111).*)

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 IMR 2021, 239

 Nachricht

Kaufrecht

BGH, Beschluss vom 13.03.2020 - V ZR 33/19

An den VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs wird gem. § 132 Abs. 3 GVG folgende Anfrage gerichtet:

1. Wird an der in dem Urteil vom 22.02.2018 (IBR 2018, 196) vertretenen Rechtsauffassung festgehalten, wonach der "kleine" Schadensersatz statt der Leistung gem. §§ 280, 281 Abs. 1 BGB nicht anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten bemessen werden darf?

2. Wird ferner daran festgehalten, dass sich ein Schadensersatzanspruch des allgemeinen Leistungsstörungsrechts auf Vorfinanzierung "in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags" richten kann (Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17, Rz. 67, IBRRS 2018, 0964)?

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 IBR 2020, 372

 Nachricht

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 - 24 U 104/18

1. Beruft sich ein Mieter darauf, das Mietobjekt sei bereits bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses mängelbehaftet (hier: kontaminiert) gewesen, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand.*)

2. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn in solch einem Fall wird der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat. Dem Mieter wird in diesem Fall nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier gilt nichts anderes als im Bereich der Wohnraummiete, wenn ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird (vgl. BGH, IMR 2015, 220).*)

3. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z.B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert wird. Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, IBR 2005, 642).*)

4. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch und trotz der Beachtung geltender Umweltstandards eingetreten sind, muss der Mieter nicht rückgängig machen (§ 538 BGB). Der Vermieter hat solche Veränderungen auch dann hinzunehmen, wenn sie erheblich sind.*)

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 IMR 2019, 458

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.*)

 Volltext

 IMR 2018, 185

 Nachricht

Wohnraummiete

OLG München, Urteil vom 09.11.2017 - 14 U 464/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Gewerberaummiete

OLG Koblenz, Urteil vom 22.06.2017 - 1 U 1155/16

1. Auch bei einer Regelung der Laufzeit des Mietvertrags können die Parteien nicht darauf vertrauen, dass der Mietvertrag auch tatsächlich so lange läuft, da regelmäßig die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund besteht.

2. Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, ist wirksam.

3. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand liegt deutlich unter den Anforderungen, die den Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen. So verpflichtet die Klausel den Mieter nicht zu einer umfassenden Renovierung.

4. Sind die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, so muss der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgeben, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

5. Ob eine Zuvielforderung zur Unwirksamkeit einer Mahnung führt, erfordert eine unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben vorzunehmende Würdigung, ob der Schuldner die Erklärung als Aufforderung zur Bewirkung der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen muss und der Gläubiger auch zur Annahme der gegenüber seinen Vorstellungen geringeren Leistung bereit ist.

6. Ist die Mietsache in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, so bedingt dies das Verschließen der Dübellöcher.

7. Der Geschädigte soll bei einer Schadensberechnung auf der Grundlage fiktiver Reparaturkosten bei späterer tatsächlicher Durchführung der Reparatur nicht um die Erstattung der Umsatzsteuer, die zur Herstellung des Zustands erforderlich ist, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, gebracht werden.

8. Allerdings ist die erstattungsfähige Umsatzsteuer der Höhe nach auf den Betrag begrenzt, der sich aus den bei der Schadensberechnung zu Grunde gelegten fiktiven Reparaturkosten an Umsatzsteuer errechnet.

9. Übersteigen die konkreten Kosten der tatsächlich vorgenommenen Reparatur einschließlich der Nebenkosten, wie tatsächlich angefallener Umsatzsteuer, den aufgrund der fiktiven Schadensabrechnung zustehenden Betrag, kann der Geschädigte die höheren Kosten nur erstattet verlangen, wenn er zu einer konkreten Schadensberechnung auf der Grundlage der tatsächlich aufgewandten Reparaturkosten übergeht; eine Kombination von fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist unzulässig.

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 IMR 2017, 440

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2015 - 63 S 114/14

Der Mieter, der die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel geltend macht, hat den Renovierungsbedarf der Wohnung bei Mietbeginn darzulegen und im Streitfall zu beweisen. Dabei ist es unerheblich, ob das Mietverhältnis mehrere Jahrzehnte andauerte (hier 50 Jahre).

 Volltext

 IMR 2016, 1001 (nur online)